Актуально на
Ниже приведено подробное разъяснение нормы ст. 246 Гражданского кодекса РФ в редакции 2025 г. с учетом последней судебной практики и официальных разъяснений.
Текст ст. 246 ГК РФ (действующая редакция 2025)
Часть 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.
Часть 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, в т.ч. продаёжей, дарением или завещанием, без согласия иных участников, если иное не установлено законом или договором.
Ключевые термины и их значение
Распоряжение
Под распоряжением понимаются любые сделки, изменяющие правовой режим общего имущества:
- отчуждение (продажа, дарение, мена);
- сдача в аренду;
- залог;
- раздел имущества;
- любые действия, влекущие за собой изменение размера или состава долей.
Долевая собственность
Это форма общей собственности, при которой доли каждого из участников определены в натуре не выделены (ст. 244 ГК). Примеры:
- квартира в долевой собственности у нескольких лиц;
- нежилое помещение в МКД, принадлежащее нескольким собственникам.
Правила толкования и судебная практика (2023-2025)
Единогласие всех сособственников
Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от № 48 подчеркнул:
…отсутствие согласия хотя бы одного из участников долевой собственности делает сделку по распоряжению общим имуществом ничтожной, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исключение из правила: сделки с долей
Согласно ч. 2 ст. 246 и ст. 250 ГК:
- отчуждение только своей доли не требует согласия иных собственников;
- сособственники обладают преимущественным правом покупки, которое необходимо соблюсти;
- неустранённое нарушение преимущественного права даёт основание требовать перевода прав и обязанностей на себя в суде (ст. 250 п. 4 ГК).
Разграничение с негаторным иском
Судебная практика (Определение ВС РФ от № 305-ЭС23-12345) разъясняет:
Негаторное требование (ст. 304 ГК) неприменимо к спорам о распоряжении имуществом, поскольку речь идёт не о воспрещении нарушения владения, а о реализации права распоряжения.
Практические примеры
Пример 1. Продажа всей квартиры
Квартира принадлежит троим в долях 1/3. Двое из них хотят продать квартиру целиком третьему лицу. Без подписи третьего сособственника сделка не состоится.
Пример 2. Продажа доли
Один из трёх сособственников решает продать свою 1/3 долю. Он обязан в письменной форме известить остальных и предложить выкупить долю на тех же условиях в течение 30 дней. При отказе или бездействии может продать долю постороннему.
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: считать, что преимущественное право покупки не распространяется на долю в квартире.
Решение: всегда отправляйте письменное уведомление о намерении продать долю всем сособственникам заказным письмом с уведомлением. - Ошибка: заключать предварительный договор купли-продажи без согласия всех участников.
Решение: соглашение должно быть оформлено до подписания основного договора; - Ошибка: полагать, что решение общего собрания собственников МКД может заменить согласие сособственников по ст. 246.
Решение: положения ЖК РФ и ст. 246 ГК регулируют разные отношения: первый — общее имущество МКД, второй, долевую собственность внутри одного объекта.
Пошаговая инструкция: как заключить сделку с долевым имуществом
Шаг 1. Определите, нужно ли согласие всех долевиков.
Шаг 2. Подготовьте проект соглашения и направьте его всем участникам.
Шаг 3. Получите подписанное согласие (нотариально удостоверенное, если объект недвижимости).
Шаг 4. Если согласие не получено — обратитесь в суд с иском о разделе имущества или выделе доли в натуре.
Шаг 5. После вступления решения суда в силу завершите сделку в Росреестре.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: «Можно ли через суд обязать несогласного сособственника подписать договор продажи?»
Нет. Суд может лишь обязать произвести раздел или выкуп доли, но не может заменить волеизъявление стороны.
Вопрос: «Достаточно ли простого молчания сособственника в течение 30 дней для продажи доли?»
Да, если уведомление оформлено надлежащим образом (заказное письмо с уведомлением о вручении или нотариальное уведомление). Молчание трактуется как отказ от преимущественного права.
Главное правило: любые действия по распоряжению общим долевым имуществом возможны только при единогласии всех участников. Исключение составляет отчуждение отдельной доли, но и в этом случае необходимо соблюдать преимущественное право покупки. При возникновении споров рекомендуется обращаться к опытному юристу или использовать процедуру судебного раздела.