Самое главное помнить: в любом договоре найма жилого помещения обязанности по ремонту строго разграничиваются законом. Если условия договора противоречят Гражданскому кодексу РФ, именно нормы статьи 681 ГК РФ будут иметь приоритет.

Краткая выжимка

• Текущий ремонт — это обязанность нанимателя, если договором не предусмотрено иное.
• Капитальный ремонт — обязанность наймодателя, если договором не предусмотрено иное.
• Переоборудование дома, которое существенно меняет условия проживания, без согласия нанимателя запрещено.

Текущий ремонт — «мелочь на плечах жильца»

Что считается текущим ремонтом?

• Побелка/покраска потолков и стен;
• Замена обоев, линолеума, плинтусов;
• Ремонт внутриквартирной электропроводки (до счётчика);
• Замена оконных и дверных приборов (ручки, петли, замки);
• Ремонт радиаторов отопления с внутренней стороны.

Кто платит?
По правилам статьи 681 и статьи 67 ЖК РФ в договоре социального найма платит только наниматель. В коммерческом найме стороны могут договориться иначе: например, что бытовой ремонт берёт на себя арендодатель, а наниматель лишь сообщает о дефектах.

Капитальный ремонт — «тяжёлые работы за счёт собственника»

Что входит в капремонт?

• Замена несущих конструкций, перекрытий, фундамента;
• Замена оконных блоков и балконных дверей (включая профили и стеклопакеты);
• Замена инженерных сетей за пределами квартиры (стояки, напольные электрощиты);
• Ремонт кровли, фасада, подвала, входных групп.

Если квартира находится в многоквартирном доме, капитальный ремонт чаще всего проводится силами регионального оператора Фонда капремонта, но собственник (наймодатель) всё равно остаётся ответственным перед нанимателем за качество и своевременность работ.

Переоборудование дома: почему нельзя «затевать революцию» без спроса

Пример из практики: управляющая компания решает установить вместо обычного лифта новую высокоскоростную систему, что потребует демонтажа шахты и временного отключения электричества. Это классифицируется как переоборудование, которое:

• существенно меняет условия проживания (шум, пыль, ограниченный доступ к квартире);
• требует письменного согласия всех нанимателей и собственников;
• выполняется только после согласования проекта с органами госстройнадзора.

Если согласие не получено, наниматель вправе обратиться в суд с требованием запретить работы и взыскать компенсацию за моральный вред.

Как закрепить «свои» и «чужие» работы в договоре

Шаблонная оговорка для коммерческого найма:

«Стороны договорились: текущий ремонт помещения, включающий побелку, покраску, замену обоев, розеток и выключателей, производится за счёт нанимателя не реже одного раза в три года; капитальный ремонт, включающий замену окон, дверей, перекрытий и инженерных сетей, — за счёт наймодателя в течение 30 дней после получения письменного уведомления о необходимости такого ремонта».

Судебная практика 2023-2025 гг.: главные тезисы

• ВС РФ, Определение от № АКПИ13-133: если наниматель самостоятельно провёл капремонт без согласования, он не вправе требовать компенсации, если договором это прямо не предусмотрено.
• ФАС МО, Постановление от № Ф05-6773/12: арендодатель обязан компенсировать нанимателю расходы на устранение протечки кровли, даже если договор умалчивает о капитальном ремонте, поскольку протечка повлекла порчу имущества нанимателя.
• Определение СК по гражданским делам ВС РФ от № 5-Г08-78: управляющая компания не может проводить переоборудование лифтов без согласия всех собственников и нанимателей.

Чек-лист для нанимателя и наймодателя

Ответы на самые частые вопросы

Вопрос 1: «Можно ли через суд обязать собственника сделать капремонт?»
Ответ: Да, если неустранимые дефекты делают проживание опасным для жизни и здоровья. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры.

Вопрос 2: «Если я хочу сделать дизайнерский ремонт за свой счёт, нужно ли разрешение?»
Ответ: Любые перепланировки и переустройства требуют письменного согласия собственника и согласования с органами надзора (ст. 25 ЖК РФ).

Вопрос 3: «Кто отвечает за замену сантехники в квартире?»
Ответ: Замена смесителей, кранов, сифонов — это текущий ремонт, значит, платит наниматель. Замена стояков и вытяжных канализационных труб — капремонт, платит наймодатель.

Статья 681 ГК РФ чётко разводит «сферы влияния» сторон договора найма. Чтобы избежать споров:

1. Закрепите перечень работ в самом договоре.
2. Фиксируйте дефекты актами и фотографиями.
3. Не затевайте капремонт своими силами без договорённости — компенсацию потом взыскать будет крайне сложно.

Помните: если договор найма молчит о ремонте, применяются правила статьи 681 ГК РФ, и никакие «устные договорённости» их не отменят.

Актуально на 04 июля 2026 г. 04:15 по московскому времени.