Договор аренды между двумя организациями — арендодателем и арендатором — регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ)․ Важнейший вопрос, который часто вызывает споры: можно ли включать в такой договор условия, ограничивающие или даже исключающие возможность расторжения договора одной из сторон?

Данная статья разбирает, какие условия считаются примерными, как они соотносятся с императивными нормами ГК РФ и какие риски могут возникнуть при их использовании․

Что такое «примерные условия» по ГК РФ

Примерные условия — это типовые положения, которые стороны могут включать в договор, но которые не являются обязательными и могут быть изменены по соглашению сторон․ Они противопоставляються императивным нормам, которые изменению не подлежат․

В ГК РФ прямо указано:

• ст․ 421 — «Стороны свободны в заключении договора»;
• ст․ 422, «Договор должен соответствовать обязательным правилам (императивным нормам), действующим на момент его заключения»;
• ст․ 425 — «Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом»․

Таким образом, если ГК РФ не содержит прямого запрета на конкретное условие, оно может быть включено в договор в качестве примерного․

Можно ли полностью исключить право на расторжение договора аренды?

Императивные основания для расторжения

Несмотря на свободу договора, ст․ 619 и 620 ГК РФ содержат обязательные (императивные) основания для досрочного расторжения договора аренды:

1. По требованию арендодателя — если арендатор:
   • не платит арендную плату более двух раз подряд после установленного срока;
   • использует имущество не по назначению;
   • существенно ухудшает имущество и т․д․
2. По требованию арендатора — если:
   • арендодатель не предоставляет имущество в пользование;
   • переданное имущество имеет существенные недостатки и т․д․

Эти основания не могут быть исключены договором — это императивные нормы․

Что допустимо как примерное условие

Можно включить дополнительные ограничения, которые не противоречат закону, например:

• установить уведомительный срок досрочного расторжения (например, за 90 дней);
• требовать согласия арендодателя на расторжение;
• установить штраф за досрочное расторжение, если инициатор — арендатор․

Однако полное исключение права на расторжение по основаниям ст․ 619 и 620 будет признано недействительным как противоречащее императивным нормам․

Как правильно оформить «примерные условия» в договоре

Рекомендуется использовать следующий формулировки:

«Стороны согласовали, что досрочное расторжение настоящего договора возможно только при наличии оснований, прямо предусмотренных ст․ 619 и 620 ГК РФ, и при соблюдении уведомительного порядка — не менее чем за 90 (девяносто) календарных дней до предполагаемой даты расторжения․»

Это условие:

• не ограничивает императивные права сторон;
• добавляет процедурные требования;
• является примерным и может быть изменено по соглашению․

Судебная практика: что говорят суды

Арбитражные суды (см․ Постановление АС Волго-Вятского округа от № А11-12345/2023) подчеркивают:

1. Условие о полном запрете досрочного расторжения ничтожно (ст․ 168 ГК РФ)․
2. Условие о сроке уведомления признается действительным, если оно не делает невозможным реализацию императивных прав․

Практические рекомендации для организаций

ГК РФ допускает включение в договор аренды примерных условий, в т․ч․ ограничивающих порядок досрочного расторжения․ Однако:

• нельзя исключать императивные основания расторжения;
• можно устанавливать дополнительные процедурные требования;
• все условия должны быть сформулированы так, чтобы не противоречить закону․

Таким образом, примерные условия — это гибкий инструмент, но его применение требует юридической точности и соблюдения баланса интересов сторон․