Дата актуализации: 11:31:58
Текст абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ
«Право собственности на вновь созданную недвижимую вещь (здание, сооружение и иное недвижимое имущество), созданную на принадлежащем лицу земельном участке, возникает с момента государственной регистрации этого права.»
Краткая суть нормы
Второй абзац второго пункта статьи 218 ГК РФ закрепляет единственный момент возникновения права собственности на новое недвижимое имущество, построенное (созданное) собственником земельного участка:
регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Системная связь с другими статьями
- п. 2 ст. 8 ГК РФ – общее правило «с момента государственной регистрации»;
- ст. 219 ГК РФ – уточняет, что переход (а не первичное возникновение) права на недвижимость также требует регистрации;
- ст. 131, 164 ГК РФ – форма и последствия регистрации;
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – процедура регистрации.
Пошаговая инструкция: как правильно оформить право собственности на новое здание
- Подготовка документов:
- правоустанавливающие документы на землю (ЕГРН-выписка, договор аренды или собственности);
- разрешение на строительство / уведомление о планируемых строительных работах (в зависимости от объекта и даты начала строительства);
- технический план, подготовленный кадастровым инженером;
- заявление о государственном кадастровом учете и регистрации права (форма Росреестра).
- Сдача документов: через МФЦ, онлайн-сервис «Госуслуги-Росреестр» или лично в регистрирующем органе.
- Оплата госпошлины:
- кадастровый учет – 350 руб.;
- регистрация права – 2 000 руб. (для физлиц).
- Получение результатов: выписка из ЕГРН, где указано «вид права: собственность, основание: создание нового объекта».
Частые ошибки и риски
| Ошибка | Последствия |
|---|---|
| Ввод объекта в эксплуатацию без регистрации права | Невозможность продать, подарить, заложить объект |
| Регистрация права до ввода в эксплуатацию | Отказ в регистрации из-за отсутствия акта приёмки |
| Отсутствие технического плана | Невозможность постановки на кадастровый учет |
Судебная практика 2024-2025 гг. (краткий обзор)
Прецедент: Определение ВС РФ № 307-ЭС21-18677 от
Прецедент: Постановление АС Поволжского округа № Ф06-4123/2024 от
Ответы на частые вопросы
Вопрос 1: Можно ли продать квартиру в новостройке до получения свидетельства о праве собственности?
Нет. До регистрации вы располагаете только обязательственным правом (договором долевого участия), а не вещным правом собственности. Продать можно лишь права требования по ДДУ.
Вопрос 2: Что если я построил дом на своём участке, но не подал документы в течение 10 лет?
Вы всё ещё можете зарегистрировать право. Однако при проверке могут выявиться нарушения (самовольное строительство), что повлечёт административные штрафы и возможный снос.
Вопрос 3: Требуется ли согласие соседей на регистрацию дома?
Если дом расположен в пределах садового или ИЖС-участка и соблюдены градостроительные нормы, согласие соседей не требуется. Но при выявлении нарушений (например, застройка красной линии) соседи могут обжаловать.
Чек-лист перед регистрацией
- ✓ Есть ли право собственности или аренды на земельный участок?
- ✓ Получено ли разрешение на строительство / уведомление?
- ✓ Соответствует ли объект параметрам разрешённого строительства?
- ✓ Подготовлен ли техплан кадастровым инженером?
- ✓ Выполнена ли кадастровая оценка (если требуется)?
Абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ – это ключевая «точка отсчёта» права собственности на любое новое недвижимое имущество. Без государственной регистрации собственником вы считаетесь формально только «владельцем» постройки. Соблюдайте процедуру, избегайте самовольного строительства и помните:
«Собственность начинается не с момента завершения строительства, а с момента внесения записи в ЕГРН».