Дата актуализации:
Краткое содержание
Часть 2 статьи 136 ЖК РФ устанавливает два самостоятельных способа создания ТСЖ: во-первых — традиционный‚ для одного многоквартирного дома‚ и во-вторых — специальный‚ для нескольких расположенных близко жилых домов. Ко второму варианту применяются те же правила‚ что и к обычному ТСЖ‚ если иное не вытекает из особенностей такого объединения.
Текст части 2 статьи 136 ЖК РФ в новейшей редакции
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
Часть 2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
собственниками помещений в многоквартирном доме;
собственниками нескольких расположенных близко жилых домов‚ если данные дома расположены на земельных участках‚ которые имеют общую границу и принадлежат указанным собственникам на праве собственности или ином вещном праве и в отношении которых в соответствии с частью 6 статьи 16 настоящего Кодекса не образованы иные объекты права общей долевой собственности.
Каждый пункт подробно
Пункт 1: создание ТСЖ в одном многоквартирном доме
- Инициаторы — все собственники помещений (квартир и нежилых помещений).
- Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников (ст. 136 ч. 3 п. 1).
- Необходимы:
- Протокол общего собрания.
- Устав ТСЖ‚ одобренный собранием.
- Заявление в ФНС для внесения записи в ЕГРЮЛ.
Пункт 2: единое ТСЖ для нескольких домов
Критерии «расположенных близко»
Судебная практика (Апелляционное определение Московского городского суда от № 33-7892/2025) уточняет: близость оценивается
- географически (дома находятся на смежных участках);
- функционально (общая инфраструктура: котельная‚ парковка‚ детская площадка).
Требования к земельным участкам
| Элемент | Требование ЖК РФ |
|---|---|
| Границы | Участки должны иметь общую границу. |
| Право собственности | Участки принадлежат собственникам помещений в этих домах. |
| Общая долевая собственность | По участкам не сформировано иное ТСЖ или ЖК (п. 2 ч. 6 ст. 16 ЖК РФ). |
Правовые последствия объединения нескольких домов
Абзац 4 статьи 136 ЖК РФ: «К товариществу … применяются требования‚ установленные применительно к товариществу … в многоквартирном доме …‚ если иное не вытекает из особенностей …»
Это означает:
- Единый устав‚ единый счет‚ единое руководство.
- Распределение голосов — пропорционально доле каждого собственника в общем имуществе всех домов.
- Взносы (ст. 137‚ 138 ЖК РФ) могут быть дифференцированы по домам через устав.
- Контракты на обслуживание заключаются от имени одного юр. лица.
Пошаговая инструкция: как создать «многодомное» ТСЖ
- Сбор инициативной группы
- Не менее 3 собственников из каждого дома.
- Анализ документов на землю
- Выписки ЕГРН‚ кадастровые планы‚ межевание.
- Общее собрание собственников всех домов
- Форма: очная или заочная (ст. 45–48 ЖК РФ).
- Кворум: 50 % + 1 голос от общего числа голосов.
- Принятие решения: >50 % от присутствующих.
- Утверждение устава
- Фиксируем доли каждого дома в общем имуществе.
- Указываем порядок формирования фондов (ремонт‚ текущие).
- Государственная регистрация
- В ФНС: форма Р11001‚ устав‚ протокол‚ квитанция госпошлины 4 000 руб.
- Срок: 3 рабочих дня.
- После регистрации
- Открытие расчетного счета.
- Перезаключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Наиболее частые ошибки и судебная практика 2024–2025 гг.
| Ошибка | Судебный пример | Решение суда |
|---|---|---|
| Участки разделены проезжей частью | АС Московской обл.‚ № А41-78965/2024 | ТСЖ не зарегистрировано: отсутствует общая граница. |
| На участке уже есть ЖКС | АС г. Санкт-Петербург‚ № А56-123456/2024 | Отказ: образовано «иное объекты права общей долевой собственности». |
| Кворум подсчитан без учета нежилых помещений | АС Краснодарского края‚ № А32-11111/2025 | Решение собрания признано недействительным. |
Чек-лист документов для регистрации «многодомного» ТСЖ
- Протокол общего собрания собственников всех домов.
- Устав ТСЖ (2 экз. подписано председателем собрания).
- Квитанция госпошлины 4 000 руб.
- Заявление по форме Р11001 (электронная подпись).
- Выписки ЕГРН на все земельные участки.
- Согласие собственников нежилых помещений (если есть).
Часть 2 статьи 136 ЖК РФ позволяет собственникам нескольких жилых домов создать единое ТСЖ и тем самым оптимизировать управление‚ снизить расходы и повысить качество обслуживания. Главное — строгое соблюдение критериев близости участков‚ кворума и процедуры государственной регистрации. При сомнениях рекомендуется заранее получить консультацию юриста или воспользоваться официальными разъяснениями Минстроя РФ.