В настоящем материале мы подробно разберём часть 2 статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации, её системное место, правовую природу и практическое значение для собственников, управляющих организаций и граждан, так или иначе затрагивающихся вопросами управления многоквартирными домами.

Текстологический анализ положения

Согласно официальной редакции (в редакции Федерального закона от № 243-ФЗ) часть 2 статьи 165 ЖК РФ гласит:

«2. Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора управления многоквартирным домом, заключаемого собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией, либо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном дому о выборе способа управления многоквартирным домом, принятого в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.»

Структурно-логическая схема нормы

1. Субъектный состав:
   • собственники помещений в МКД;
   • управляющая организация.
2. Предмет правоотношений: управление многоквартирным домом.
3. Формы реализации управления:
   • договор управления;
   • решение общего собрания о выборе способа управления.
4. Процедурное условие: соблюдение требований к форме и процедуре принятия решения, установленных ЖК РФ.

Подробный комментарий к каждому элементу нормы

Договор управления многоквартирным домом

Стороны договора

• Принципал (заказчик): все собственники помещений в МКД, действующие через общее собрание или уполномоченный орган (п; 2 ст. 161 ЖК РФ).
• Подрядчик: управляющая компания, либо ТСЖ/ЖК, либо жилищный кооператив, либо иной юрлицо, соответствующее критериям профессиональной деятельности (ст. 161.1 ЖК РФ).

Существенные условия (ст. 162 ЖК РФ)

1. Предмет – комплекс услуг и работ по содержанию общего имущества.
2. Цена – размер платы за содержание и ремонт жилья.
3. Срок – не менее одного года (возможно бессрочное заключение).
4. Ответственность сторон.

Решение общего собрания как основание управления

Часть 2 ст. 165 ЖК РФ прямо связывает правомочие выбора способа управления с общим собранием собственников. Возможные способы:

• непосредственное управление собственниками;
• управление ТСЖ/кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Важно: решение должно быть принято квалифицированным большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений (ст. 46 ЖК РФ).

Системные связи с иными нормами

Практическое значение и актуальные вопросы

Проблема «молчаливого» продления договора

Суды (см. Обзор практики ВС РФ № 2 (2019)) признают, что при отсутствии возражений со стороны собственников в течение 30 дней с момента получения уведомления о продлении договора, управление продолжается на тех же условиях (в письменной форме — ст. 432, 425 ГК РФ).

Переход от одной управляющей организации к другой

• Необходимо провести общее собрание, принять решение о расторжении действующего договора и одновременно заключить новый.
• Не допускается «двойное управление» одним домом (ст. 161.2 ЖК РФ).
• Сроки передачи документации и дел — 5 рабочих дней (п. 3 ст. 165).

Ответственность управляющей организации

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления управляющая организация несёт:

1. договорную (ст. 393, 401 ГК РФ);
2. деликтную (ст. 1064, 1069 ГК РФ);
3. административную (КоАП РФ, ст. 7.22, 6.4, 14.7 и др.).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Может ли один собственник расторгнут договор управления?

Нет. Договор заключён от имени всех собственников, поэтому расторгнуть его может только общее собрание.

Вопрос 2: Как доказать, что решение собрания законно?

• присутствие кворума (50 %+1 голос от общей площади);
• оформление решения в протоколе;
• нотариальное удостоверение или подпись инициативной группы;
• размещение на официальном сайте Росреестра или ГИС ЖКХ.

Вопрос 3: Что делать при отказе УК передавать документацию?

Обращаться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, суд с иском о понуждении к передаче документов и взыскании убытков (ст. 165, 16 ЖК РФ; ст. 131–132 ГПК РФ).

Часть 2 статьи 165 ЖК РФ является ключевым конструктивным элементом системы управления многоквартирными домами: она формулирует две альтернативные, но взаимодополняющие формы реализации права собственников – договорную и корпоративно-решенческую. Правильное применение нормы требует:

1. строгого соблюдения процедур общего собрания;
2. грамотного оформления договора управления;
3. постоянного мониторинга исполнения обязательств в системе ГИС ЖКХ.

Только при комплексном подходе можно обеспечить надёжное, законное и эффективное управление общим имуществом многоквартирного дома.