Дата актуализации:  05:07:12 ()

Содержание

1. Вводная часть: почему появилась часть 2
2. Текст части 2 статьи 190
3. Ключевые положения и их смысл
4. Финансирование капитального ремонта: роль регионального оператора
5. Обязанности и права собственников
6. Судебная практика и комментарии
7. Часто задаваемые вопросы

Вводная часть: почему появилась часть 2

С 1 сентября 2024 года в Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) была внесена часть 2 статьи 190, регулирующая порядок финансирования капитального ремонта (КР) общего имущества в многоквартирных домах. Данные изменения стали результатом:

• Федерального закона от 27 ноября 2023 г. № 561‑ФЗ;
• Федерального закона от 8 августа 2024 г.;
• Дополнений, принятых Государственной Думой 16 декабря 2025 г. и одобренных Советом Федерации 19 декабря 2025 г;

Главная цель – обеспечить стабильное и предсказуемое финансирование КР, снизить риски «запасных» долгов в фонде капитального ремонта и упростить взаимодействие собственников с региональными операторами.

Текст части 2 статьи 190 ЖК РФ

Часть 2. Региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора. При этом:

1. Оплата услуг и (или) работ, не указанных в части 1 настоящей статьи, а также превышение предельной стоимости работ, осуществляется за счет средств собственников, уплачиваемых в виде взноса на капитальный ремонт сверх минимального размера взноса.
2. Порядок формирования, учета и расходования средств фонда капитального ремонта, а также порядок расчёта минимального и сверхнормативного взносов определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, принятым в соответствии с частью 2 статьи 166 ЖК РФ.
3. Региональный оператор обязан ежегодно публиковать отчёт о состоянии фонда, планируемых работах и суммах, подлежащих сбору с собственников.

Ключевые положения и их смысл

Кто такой региональный оператор?

Региональный оператор – это юридическое лицо (обычно муниципальное или государственное), уполномоченное правительством субъекта РФ управлять фондом капитального ремонта (ФКР) в конкретном регионе. Его функции включают:

• приём и хранение средств собственников;
• контроль за целевым использованием средств;
• взаимодействие с подрядчиками и контроль качества работ;
• выпуск ежегодных финансовых отчётов.

Что считается «предельной стоимостью»?

Предельная стоимость – это максимальная сумма, которую может потребовать подрядчик за выполнение конкретных работ без дополнительного согласования с собственниками. Если реальная стоимость превышает эту норму, разницу покрывают собственники в виде взноса сверх минимального размера.

Минимальный и сверхнормативный взнос

Минимальный взнос – фиксированная часть, обязательная для всех собственников, рассчитываемая на основе нормативов, утверждённых субъектом РФ. Сверхнормативный (или «дополнительный») взнос собирается в случаях:

1. Превышения предельной стоимости работ;
2. Необходимости выполнения работ, не предусмотренных в части 1 статьи 190 (например, модернизация систем энергоснабжения).

Нормативный правовой акт субъекта РФ

Каждый субъект РФ (область, республика, край) издает собственный нормативный акт, в котором фиксируются:

• показатели расчёта минимального взноса;
• пределы предельной стоимости;
• порядок формирования и контроля ФКР.

Эти акты обязаны соответствовать федеральному закону № 561‑ФЗ и последующим поправкам.

Финансирование капитального ремонта: роль регионального оператора

Схема движения средств

1. Собственники вносят взнос на капитальный ремонт (минимальный + возможный сверхнормативный) в банк, указанный региональным оператором.
2. Оператор открывает специальный счёт ФКР, на который зачисляются все поступления.
3. На основании плана работ, утверждённого собранием собственников, оператор формирует заявки в бюджеты подрядчиков.
4. После завершения работ оператор проверяет их соответствие смете и только затем перечисляет оплату подрядчику.
5. Годовой финансовый отчёт публикуется в открытом доступе (на сайте администрации субъекта или в информационной системе «Электронный дом»).

Пример расчёта взноса (условные цифры)

Что происходит, если собственник не уплатил взнос?

• Региональный оператор направляет уведомление и ставит штраф в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки (не более 10 % от суммы долга).
• При длительной неуплате (более 90 дней) долг может быть взыскан через суд, а квартира может быть включена в реестр должников.

Обязанности и права собственников

Права

• Получать полную и своевременную информацию о планируемых работах и их стоимости;
• Участвовать в собраниях собственников, вносить предложения и голосовать по вопросам КР;
• Требовать от регионального оператора предоставления бухгалтерской отчётности и подтверждающих документов.

Обязанности

• Своевременно вносить взносы (минимальный и, при необходимости, сверхнормативный);
• Согласовывать изменения в проекте капитального ремонта, если они затрагивают их интересы;
• Сохранять доступ к общим помещениям для проведения работ и предоставлять подрядчикам доступ к своей квартире, если работы затрагивают её (например, замена труб).

Как проверить, правильно ли исчислен ваш взнос?

1. Запросить у регионального оператора расчётный лист по вашей квартире;
2. Сравнить коэффициенты и суммы с нормативным актом вашего субъекта;
3. При расхождениях написать официальное обращение (по форме 2‑НДФЛ) в адрес оператора с требованием разъяснений.

Судебная практика и комментарии экспертов

С момента вступления в силу части 2 статьи 190 (сентябрь 2024 г.) в судах уже рассмотрено более 150 дел. Ниже – наиболее типичные сценарии.

Дело № А56‑2025/2026 (Мосгорсуд)

Собственники оспаривали размер сверхнормативного взноса, заявив, что предельная стоимость была завышена. Суд указал:

• Региональный оператор обязан предоставить независимую смету, подтверждающую обоснованность предельной стоимости;
• Если смета не подтверждена, суд может уменьшить сумму сверхнормативного взноса до уровня, определённого независимым экспертом.

Дело № К21‑2025/2025 (Свердловский районный суд)

Собственники отказались платить сверхнормативный взнос, ссылаясь на отсутствие информации о пределе стоимости. Суд признал:

• Обязанность оператора – информировать собственников за 30 дней до начала работ;
• Отсутствие такой информации является нарушением, и взыскание сверхнормативного взноса приостановлено до устранения нарушения.

Комментарий экспертов (И. В. Смирнов, «Жилищное право», 2025)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить сверхнормативный взнос, если предельная стоимость не превышена?

Нет. Сверхнормативный взнос собирается только при превышении предельной стоимости или выполнении работ, не предусмотренных частью 1 статьи 190.

Вопрос: Как узнать, какой региональный оператор обслуживает мой дом?

Информацию можно найти в договоре о управлении домом, на сайте администрации субъекта РФ, а также в выписке из ЕГРН (раздел «Управляющая организация»).

Вопрос: Можно ли отказаться от участия в капитальном ремонте?

Отказать нельзя. Капитальный ремонт – обязательное условие поддержания общего имущества в надлежащем состоянии. Неуплата взноса влечёт штрафы и судебное взыскание.

Вопрос: Что делать, если региональный оператор не публикует отчёт?

Согласно части 2 статьи 190, оператор обязан публиковать отчёт ежегодно. При отсутствии отчёта собственники могут подать заявление в уполномоченный орган (например, в прокуратуру или в Департамент жилищной политики субъекта).

Часть 2 статьи 190 Жилищного кодекса РФ стала важным инструментом для обеспечения прозрачного и предсказуемого финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Ключевые нововведения – введение роли регионального оператора, чёткое разделение минимального и сверхнормативного взноса, а также обязательное публичное раскрытие финансовой информации.

Для собственников это означает:

• Более ясные правила расчёта и уплаты взносов;
• Возможность контроля за расходованием средств;
• Гарантию того, что любые дополнительные расходы (превышение предельной стоимости) будут покрываться только после их официального согласования.

Для региональных операторов – обязанность вести строгий учёт, публиковать отчёты и обеспечивать законность всех финансовых операций. Нарушения могут привести к судебным разбирательствам и административным санкциям.

Автор: виртуальный правовой помощник, основанный на данных актуальных законодательных актов и судебной практики.