Законодательство РФ, опираясь на Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вводит инструменты, которые могут временно или постоянно ограничивать распоряжение недвижимостью.
Среди них — ограничения прав, обременения и запрет регистрации. В статье разберёмся, в чём разница, из-за чего возникают и как снимаются.
Что такое «ограничение прав» и «обременение»
Ограничение прав
Это временное или постоянное ограничение права собственника распоряжаться объектом (продавать, дарить, сдавать ипотеку).
Возникает:
- по решению суда (арест, запрет отчуждения);
- в силу закона (ипотека, сервитут, договор долевого участия);
- по поручению органов опеки (если в квартире живут несовершеннолетние);
- в рамках банкротства (временное управление).
Обременение
Это вид ограничения, который записывается в ЕГРН и «следует» за объектом при переходе права.
Классические примеры:
- ипотека (обязательство выплатить кредит под залог квартиры);
- сервитут (право ходить по чужому участку);
- арест (запрет совершать любые сделки).
Запрет регистрации: когда ЕГРН «блокирует» сделку
Запрет регистрации — это временная мера, которая не даёт Росреестру поставить на учёт нового собственника или изменить характеристики объекта.
Вводится он исключительно в ЕГРН и не влечёт автоматического изъятия имущества.
Основания для запрета по 218-ФЗ
- Судебные решения — любые судебные акты, если они содержат текст «запретить регистрацию перехода/прекращения прав».
- Арест — постановление приставов, следователя или суда.
- Опека — согласие органа опеки не получено при сделке с долей несовершеннолетних.
- Несоответствие документов — если выявлены расхождения в технической документации или правоустанавливающих бумагах.
- Наложение залога — если залогодатель пытается продать объект без согласия залогодержателя.
Как узнать о запрете
- выписка из ЕГРН (заказывается онлайн на сайте rosreestr.gov.ru);
- публичная кадастровая карта (по кадастровому номеру);
- обращение в МФЦ или к кадастровому инженеру перед сделкой.
Пошаговая схема: что делать, если регистрация запрещена
Шаг 1. Получите расширенную выписку из ЕГРН
Уточните:
— вид ограничения (арест, судебный запрет, залог);
— кто его наложил (суд, пристав, банк);
— срок действия.
Шаг 2. Обратитесь к инициатору запрета
- Если арест — к приставам: погасите долг или заключите мировое соглашение.
- Если судебный запрет — подайте ходатайство о снятии меры.
- Если опека — получите согласие органа опеки и попечительства.
Шаг 3. Подайте заявление на снятие ограничения
Документы:
— решение суда/пристава о снятии ареста;
— квитанция об оплате госпошлины (350 руб.);
— заявление формы РГ002 (подаётся в МФЦ или через Госуслуги).
Шаг 4. Подтвердите снятие в ЕГРН
Через 5–7 рабочих дней запись исчезнет из выписки.
Частые вопросы и лайфхаки
❓ Можно ли продать квартиру с обременением?
Да, если покупатель согласен и обременение не запрещает отчуждение. Ипотечная квартира продаётся через банк (ипотека погашается из выручки).
❓ Как долго держится арест в ЕГРН?
Максимум 3 года, но пристав может продлевать, пока долг не погашен.
❓ Что делать, если запрета нет в ЕГРН, а сделку не регистрируют?
Требуйте мотивированный отказ Росреестра и обжалуйте его в суде в течение 3 месяцев (ст. 24 218-ФЗ).
- Закажите выписку из ЕГРН не старше 5 дней.
- Проверьте разделы «Сведения об ограничениях/обременениях» и «Запреты регистрации».
- Если есть запрет — согласуйте его снятие до подписания ДКП.
- Сделку оформляйте через нотариуса, если объект в ипотеке.
- Сразу после регистрации запросите свежую выписку — убедитесь, что вы уже владелец без обременений.
Своевременная проверка ограничений и обременений — гарантия безопасной сделки и спокойствия нового собственника.