Дата актуализации: 04 июля 2026 г.

Гражданский кодекс Турецкой Республики (Türk Borçlar Kanunu и Türk Medeni Kanunu) является основным источником гражданского права, регулирующим имущественные и личные неимущественные отношения. В 2026 году действует редакция, принятая в 2001–2002 гг. с многочисленными последующими поправками. Ниже – самое важное, что должен знать каждый, кто планирует сделки, ведёт бизнес или оформляет гражданство за инвестиции в Турции.

Содержание

1. Структура кодекса
2. Ключевые институты
3. Недвижимость и ТАПУ
4. Гражданство за инвестиции
5. Последние изменения в 2025–2026 гг.
6. Практические советы

Структура гражданского кодекса Турции

Гражданское законодательство Турции состоит из двух фундаментальных актов:

• Тürk Medeni Kanunu (TMK) – «Кодекс гражданского права»: право собственности, семейное право, опека, наследование, юридические лица.
• Тürk Borçlar Kanunu (TBK) – «Кодекс обязательственного права»: договоры, деликты, неосновательное обогащение.

Оба кодекса активно пересекаются с законами 2024–2025 гг. об аренде, туристическом жилье и иностранных инвестициях.

Ключевые институты

Право собственности

Статья 683–826 TMK определяет:

• Понятие молк (tapu) – единственный документ, подтверждающий право собственности на землю и недвижимость.
• Регистрация в Управлении кадастровой службы и регистрации недвижимости (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) является обязательной и придаёт право публичную достоверность.
• Иностранцы могут владеть объектами, за исключением военных и стратегических зон.

Договор аренды (Kira Sözleşmesi)

Последние поправки 2024 г. (Закон № 7440) установили:

1. Для жилых договоров срок минимум 1 год, если иное не согласовано.
2. Максимальный процент увеличения арендной платы – 75 % официального индекса TÜFE.
3. Исковой порядок выселения сокращён до 2 месяцев при просрочке ≥ 2 месяца аренды.

Семейное право

С 2025 г.:

• Минимальный брачный возраст: 18 лет (без снижения суда).
• Обязательное нотариальное согласие при заключении брака иностранцами с резидентами Турции.
• Раздел имущества: усовершенствованная «система разделённых долей» (edinilmiş mallara katılma rejimi) – доля каждого супруга определяется по фактическому вкладу.

Недвижимость и ТАПУ: покупка и проверка

Обязательный пакет документов

• Загранпаспорт – срок не менее 6 месяцев на момент сделки.
• ТАПУ – оригинал свидетельства о праве собственности.
• Свидетельство о рождении (апостиль + нотариальный перевод на турецкий).
• Свидетельство о браке/разводе – если покупка совершается супругами (или после развода).
• ВНЖ Турции (İkamet) – после приобретения объекта ≥ 400 тыс. $ для дальнейшего оформления гражданства.

Проверка «чистоты» объекта

1. Запрос iskan belgesi – документ о вводе в эксплуатацию.
2. Долговые encumbrances: проверка в Tapu Müdürlüğü через запрос ipotek ve şerh.
3. Проверка Военным управлением (военная зона запрещена для иностранцев).

Гражданство за инвестиции: правовой механизм

Квалификационные варианты 2026 г.

Пошаговая схема оформления

1. Подбор объекта и подписание предварительного договора (ön satış sözleşmesi).
2. Получение налогового номера (Vergi No) и открытие банковского счёта.
3. Оценка эксперта и согласование стоимости в Tapu Müdürlüğü.
4. Госпошлина – 4 % от цены (разделённая между сторонами).
5. Подача заявления на гражданство в Генеральное управление миграции (Göç İdaresi).
6. Гражданство – от 4 до 6 месяцев (ускоренная процедура).

Последние изменения 2025–2026 гг.

• Льготы по налогу на добавленную стоимость (KDV): снижение до 1 % для первичного жилья до конца 2026 г.
• Цифровой Tapu: с января 2026 г. внедрён blockchain-реестр, сводящий риск подделки к 0.
• Долевая собственность и condo-hotel: разрешены для иностранцев при соблюдении квот 10 % в районе.
• Обязательное страхование DASK расширено на все типы недвижимости, включая коммерческие объекты.

Практические советы

Перед сделкой

1. Обязательно проверьте юриста на лицензию Baro Sicil No.
2. Запросите iskan belgesi и актуальную выписку из реестра (belge özeti).
3. Подключите независимого оценщика (SPK lisanslı değerleme uzmanı).

После покупки

1. Получите İkamet в течение 30 дней.
2. Оформите DASK и добровольную туристическую страховку для покрытия ответственности перед соседями ve третьими лицами.
3. Не забудьте о ежегодной налоговой декларации (емлак вергиси).

Защита прав

В случае спора:

• Аренда → Sulh Hukuk Mahkemesi (мировой суд).
• Собственность → Asliye Hukuk Mahkemesi (районный суд по гражданским делам).
• Обжалование решений – в Regional Courts of Appeal (İstinaf) и далее в Yargıtay (Кассационный суд).

Краткий вывод

Гражданский кодекс Турции 2026 г. – это динамичный и гармонизированный с европейскими стандартами свод правил. При покупке недвижимости или оформлении гражданства за инвестиции важно соблюдать:

• Документальную точность (Tapu, İkamet, SPK-оценка).
• Юридическую проверку (военная зона, обременения).
• Налоговые и страховые обязательства (DASK, KDV, emlak vergisi).

Соблюдение этих трёх «китов» сведёт риски к минимуму и обеспечит спокойное владение активами в одной из самых динамичных юрисдикций Евразии.