По состоянию на сегодня договор безвозмездного пользования жилым помещением (ст. 671–686 ГК РФ) остаётся одним из самых «тонких» способов временно передать ключи от квартиры родственнику, другу или коллеге без арендной платы. Ниже — подробная инструкция, как составить документ, чтобы не потерять жильё и не попасть в суд.

Что такое договор безвозмездного пользования жилым помещением

Это возмездно-безвозмездный (в буквальном смысле) договор, по которому собственник (сдатчик) передаёт нанимателю (съёмщику) жилое помещение во временное владение и пользование без платы. Формально он называется «договор безвозмездного пользования (ссуды)» и регулируется § 2 гл. 37 ГК РФ.

Ключевые признаки

• Безвозмездность. Деньги за проживание не берутся.
• Возвратность. Квартира обязательно возвращается собственнику.
• Временность. Срок заранее оговаривается (не может превышать 5 лет без продления);
• Нет права собственности. Съёмщик не становится участником приватизации и не имеет права прописываться без дополнительного согласия.

Зачем вообще нужен такой договор

Используется, когда:

1. Родственникам дают пожить «на пару месяцев» и не хотят рисковать статусом собственности.
2. Нужно временно разместить друга/коллегу, но не создавать арендных отношений (иначе налоги и регистрация нанимателя).
3. Собственник хочет сохранить право требовать жилое помещение в суде без долгих споров о «выселении».

Как составить договор безвозмездного пользования жилым помещением: пошаговая схема

Шаг 1. Проверяем документы на квартиру

Необходимы:

• выписка из ЕГРН (не старше 30 дней);
• справка о составе семьи;
• если квартира в ипотеке — согласие банка (в большинстве банков требуется письменное).

Шаг 2. Согласовываем основные условия

Шаг 3. Пишем текст договора

Ниже — короткий образец (при необходимости дополняют условия о мебели, залоге за ключи, Wi-Fi и т. д.).

Образец договора безвозмездного пользования жилым помещением (ссуды)

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ 
(ссуды) 
г. Москва 
04 июля 2026 г.

Стороны 
Сдатчик: Петров Иван Сергеевич, паспорт 45 00 123456, выдан , зарегистрирован по адресу: 119330, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45; 
Съёмщик: Сидорова Анна Викторовна, паспорт 77 12 987654, выдан , зарегистрирована по адресу: 123456, г. Москва, ул; Гагарина, д. 5, кв. 20.
Предмет договора 
Сдатчик передаёт, а Съёмщик принимает для временного проживания квартиру общей площадью 54 м², расположенную по адресу: 119330, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45.

Срок 
С 10 июля 2026 г. по 10 января 2027 г. (6 месяцев). По истечении срока договор считается прекращённым, квартира подлежит возврату.

Обязанности сторон 
Съёмщик обязан: 
— проживать в квартире лично, не сдавать её третьим лицам; 
— оплачивать коммунальные услуги; 
— возвращать квартиру в том же состоянии с учётом нормального износа. 
Сдатчик обязан: 
— не чинить препятствий для вселения; 
— производить капитальный ремонт за свой счёт.

Расторжение 
Сдатчик может досрочно расторгнуть договор в случае нарушения Съёмщиком условий п. 4.1. Съёмщик, при необходимости срочного выезда, предупредив за 7 дней.

Подписи 
____________/Петров И.С./ 
____________/Сидорова А.В./

Шаг 4. Нотариальное удостоверение или простая письменная форма?

ГК РФ не требует нотариуса. Достаточно 2 подписей + акт приёма-передачи. Однако при передаче дорогой квартиры нотариус снизит риски.

Шаг 5. Акт приёма-передачи

В акте фиксируют:

• счётчики воды, электричества, газа;
• состояние мебели, техники;
• количество комплектов ключей.

Форма свободная, но лучше делать фото/видео квартиры в день передачи.

Типичные ошибки, из-за которых собственник теряет квартиру

1. «Устный договор». Без письменной формы наниматель через суд может «отсудить» право пользования (особенно если прожил более трёх лет).
2. Прописка без согласия. Регистрация по месту пребывания влечёт право временной регистрации и осложняет выселение.
3. Отсутствие срока. Если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).
4. Неправильная квалификация. Если в тексте фигурирует слово «аренда» или «найм» — это уже аренда, облагаемая налогом.

Как быстро расторгнуть договор

Быстрее всего — письменное уведомление за 30 дней. Если съёмщик не выезжает, подаём иск в районный суд о признании договора прекращённым и выселении. Срок рассмотрения — 1–2 месяца.

Краткий чек-лист перед подписанием

• ☐ Есть выписка ЕГРН без обременений
• ☐ Срок и цель прописаны
• ☐ Кто оплачивает коммуналку
• ☐ Прописано ли право досрочного расторжения
• ☐ Подписи сторон и акт приёма-передачи
• ☐ (Желательно) нотариус или электронная подпись через Госуслуги