Дата актуализации:
Что такое договор найма жилого помещения?
Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому арендодатель (собственник) обязуется передать в пользование квартиру, а наниматель (арендатор) обязуется своевременно платить за неё и соблюдать условия эксплуатации.
Важно: согласно статье 674 ГК РФ, договор найма заключается только между физическими лицами. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, оформляется договор аренды, регулируемый уже главой 34 ГК РФ.
Отличие найма от аренды
| Критерий | Договор найма | Договор аренды |
|---|---|---|
| Субъекты | Только физлица | Физлица, ИП, организации |
| Объект | Жилое помещение | Любое имущество |
| Регистрация в Росреестре | Не требуется | Требуется при сроке > 1 года |
Какие сведения обязательно включить в договор
Идентификация сторон
- Арендодатель: ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации, телефон.
- Наниматель: те же реквизиты + адрес фактического проживания.
Описание квартиры
- Полный почтовый адрес (город, улица, дом, корпус, квартира).
- Кадастровый номер из ЕГРН.
- Общая и жилая площадь, количество комнат.
- Состав мебели и техники (с приложением опись-акта приёма-передачи).
- Факт собственности: выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
Срок действия договора
Укажите точную дату начала и окончания.
Срок до 1 года не требует госрегистрации. При превышении 1 года рекомендуется указать, что стороны не намерены регистрировать сделку в Росреестре, иначе потребуется нотариальное удостоверение.
Плата и порядок расчётов
- Размер ежемесячной платы (в рублях, без НДС).
- Способ оплаты: наличные, банковский перевод, карта (указать реквизиты).
- День оплаты: до 5-го числа каждого месяца.
- Размер залога (ст. 687 ГК РФ, до 2-х месячных платежей).
Обязанности сторон
Арендодатель:
- Передать квартиру в пригодном для проживания состоянии.
- Обеспечить беспрепятственное пользование.
- Проводить капитальный ремонт;
Наниматель:
- Вовремя вносить плату.
- Бережно эксплуатировать имущество.
- Не передавать квартиру третьим лицам без письменного согласия.
- Не проводить перепланировку без согласия собственника.
Случаи досрочного расторжения
- Неоднократная просрочка платежей более 30 дней.
- Умышленная порча имущества.
- Проживание без регистрации граждан сверх оговорённого лимита.
Особые пункты 2026 года
С 2025 года в силу вступили изменения в ФЗ-400 «О порядке регистрации граждан»: при заселении нанимателем временно прибывающих граждан обязательно подавать уведомление через Госуслуги в течение 3 дней. В договоре желательно прописать, кто именно несёт ответственность за подачу таких уведомлений.
Пошаговая инструкция по заключению
- Подготовка документов: паспорта сторон, ЕГРН на квартиру, опись имущества.
- Заполнение бланка (см. ниже ссылку на скачивание).
- Подписание в 2 экземплярах, каждый остаётся у стороны.
- Акт приёма-передачи (подписывается в день вселения).
- Уведомление МВД о временном проживании (если наниматель не прописан).
Готовый шаблон договора найма
Скачать бесплатно заполненный образец в формате .doc (Word) и .pdf можно по следующим ссылкам:
Скачать в Word
Скачать в PDF
Примеры заполнения ключевых полей
Предмет договора
«Арендодатель предоставляет нанимателю для временного проживания изолированное жилое помещение — квартиру № 45 общей площадью 42,8 м², расположенную по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, к. 2, эт. 3, кадастровый номер 77:11:0004010:12345…»
Плата
«Ежемесячная плата за пользование квартирой составляет 45 000 (сорок пять тысяч) рублей 00 копеек, включая коммунальные услуги, кроме электроэнергии, оплачиваемой отдельно по счётчикам…»
Частые ошибки
- Использовать слово «аренда» вместо «найм».
- Не указывать точный кадастровый номер.
- Не прикладывать опись мебели и техники.
- Не регламентировать ответственность за коммунальные долги.
Юридические источники
- ГК РФ, глава 35 «Договор найма жилого помещения»
- ФЗ-400 от «О порядке регистрации граждан»
- Письмо Минстроя РФ № 12345-ИП/19 от