Договор займа под залог квартиры или иной недвижимости — один из самых надёжных способов для кредитора обеспечить возврат денежных средств, а для заёмщика, получить крупную сумму под сравнительно низкую процентную ставку. Ниже разберёмся, как правильно заключить такой договор в 2026 году, какие документы потребуются, какие риски стороны могут нести и какие изменения в законодательстве уже вступили в силу.

Что такое договор займа под залог недвижимости?

Договор займа под залог недвижимости — это соглашение, по которому одна сторона (заёмщик) получает деньги от другой стороны (займодавца), а в качестве обеспечения возврата долга передаёт в залог принадлежащий ей объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок, доля в квартире и т.д.).

Основные признаки такого договора:

• Двустороннее возмездное соглашение, заёмщик обязуется вернуть деньги и проценты, займодавец обязуется передать сумму займа;
• Обеспечение в виде залога — регистрируется в ЕГРН отдельным договором залога;
• Форма договора, письменная, с обязательным нотариальным удостоверением при залоге недвижимости (ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона об ипотеке);
• Регистрация залога — обязательна в Росреестре, без неё залог не считается возникшим.

Какие документы нужны для оформления займа под залог квартиры?

Если стороны — физические лица

1. Паспорта обеих сторон;
2. Свидетельство о праве собственности (ЕГРН/Росреестр);
3. Выписка из ЕГРН не старше 5 дней на дату подписания договора;
4. Технический паспорт БТИ или кадастровый паспорт;
5. Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ, налогам, капремонту;
6. Согласие супруга/супруги (если квартира в брачных долях);
7. Договор займа + договор залога (можно объединить в один документ);
8. Расписка о получении денег (желательно нотариально удостоверить);
9. Заявление в Росреестр на регистрацию залога (подаётся нотариусом).

Если займодавец — юридическое лицо

• Учредительные документы (устав, ОГРН, ИНН);
• Приказ/решение о выдаче займа (если требуется по уставу);
• Доверенность на представителя компании;
• Дополнительно может потребоваться оценка рыночной стоимости залога (по требованию банков или МФО).

Какие условия обязательно прописать в договоре займа (2026)?

Можно ли закладывать квартиру, которая ещё не построена (долевое строительство)?

Да, можно. Закон об ипотеке и гражданское законодательство не запрещают залог прав требования по ДДУ (п. 4 ст. 334, п. 2 ст. 336 ГК РФ). Однако:

• договор залога оформляется на будущую квартиру;
• обременение в ЕГРН регистрируется после подписания акта приёма-передачи;
• дополнительно требуется согласие застройщика и ипотечный договор с банком.

Что будет, если не вернуть долг: порядок обращения взыскания на залог

При просрочке займодавец не имеет права сразу продать квартиру. Процедура строго регламентирована:

1. Претензия заёмщику (обычно 30 дней);
2. Иск в суд — если договор не содержит внесудебного порядка;
3. Решение суда и исполнительный лист;
4. Обращение в Службу судебных приставов, арест имущества;
5. Оценка и продажа на торгах (публичные или электронные аукционы);
6. Взыскание долга за счёт вырученных средств;
7. Возврат остатка заёмщику (если деньги хватило с избытком).

Важно! С 2025 года вступил в силу обязательный внесудебный порядок для ипотечных залогов, если в договоре есть соответствующее условие. Это ускоряет процесс, но требует качественного нотариального оформления.

Распространённые ошибки при оформлении

Образец (фрагмент) договора займа с залогом квартиры

Договор займа № ___

г. Москва «04» августа 2026 г.

• Займодавец: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан УВД г. Москвы, адрес: 123456, ул. Ленина, д. 1, кв. 1.
• Заёмщик: Петров Петр Петрович, паспорт 77 77 654321, выдан ОВД г. Москвы, адрес: 123456, ул. Пушкина, д. 2, кв. 2.

Предмет договора
Займодавец передаёт Заёмщику денежные средства в размере 2 000 000 (двух миллионов) рублей, а Заёмщик обязуется возвратить указанную сумму и уплатить проценты в размере 8 % годовых в течение 12 (двенадцати) месяцев с даты получения суммы займа.

Обеспечение обязательств
В обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору Заёмщик передаёт в залог Займодавцу объект недвижимости:
Адрес: г. Москва, ул. Садовая, д. 3, кв. 5
Кадастровый номер: 77:01:0004010:12345
Площадь: 45 кв. м
Право собственности: свидетельство 77 АБ 123456 от .

Регистрация залога
Договор залога подлежит государственной регистрации в Росреестре в срок до 3 (трёх) рабочих дней с даты подписания.

… (далее следуют условия о порядке возврата, проценты, неустойка, форс-мажор и др.)

Изменения в законодательстве в 2025–2026 годах

• С увеличен максимальный срок внесудебного обращения взыскания на квартиры до 60 дней (вместо 30);
• С обязательное кредитное досье вступает в силу для всех займов > 100 000 ₽ между физлицами;
• В 2026 году вводится обязательная маркировка договоров займа в реестре ФНС при сумме > 600 000 ₽;
• Нотариусы теперь сами подают заявления в Росреестр в электронном виде (ФЗ-259 от ).

Чек-лист перед подписанием

Заёмщику:

• ☐ Проверить кадастровую стоимость (не ниже суммы займа);
• ☐ Убедиться, что квартира не в залоге и не под арестом;
• ☐ Согласовать условия досрочного погашения;
• ☐ Получить копию договора залога с отметкой Росреестра.

Займодавцу:

• ☐ Проверить кредитную историю заёмщика (ЦККИ, НБКИ);
• ☐ Нотариально удостоверить договор залога;
• ☐ Подать заявление в Росреестр в течение 3 дней;
• ☐ Установить личную встречу для передачи денег или использовать банковский аккредитив.

Где скачать актуальные образцы 2026 года

• КонсультантПлюс — раздел «Документы/Формы/Договор займа под залог недвижимости» (обновление от );
• Гарант, шаблон с учётом последних изменений ГК РФ;
• Сервис «Моё дело» — генератор договоров с автоматическим заполнением реквизитов ЕГРН;
• ФНС России, форма 2-НДФЛ для целей налогообложения процентов (если займодавец — физлицо-нерезидент).

Обновлено