С 1 марта 2022 года в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ официально введены два новых понятия: «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки». Это стало важным шагом к упорядочиванию учёта жилой недвижимости и разграничению прав собственников, норм эксплуатации и требований к земельным участкам.
Юридическое определение
Согласно п. 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, под домом блокированной застройки понимается:
- жилой дом, который блокирован с другим жилым домом (домами);
- расположен в одном ряду;
- соединён общей боковой стеной без проёмов;
- имеет отдельный выход на земельный участок.
Таким образом, отсутствуют проходы между блоками, и каждый блок имеет свою автономию по выходу и земельному участку.
Отличие от многоквартирного и частного дома
| Признак | Дом блокированной застройки | Многоквартирный дом | Индивидуальный жилой дом |
|---|---|---|---|
| Кол-во блоков/квартир | до 10 блоков | 3 и более квартир | 1 блок/дом |
| Высота | не более 3 этажей | не ограничено | обычно не более 3 этажей |
| Общие стены | есть, без проёмов | есть, могут быть проёмы | нет |
| Земельный участок | отдельный под каждый блок | единый общий | единый |
Кадастровый учёт и земельные участки
Требования к ЗУ
- ВРИ (вид разрешённого использования) каждого участка, «блокированная жилая застройка».
- Размеры участков должны соответствовать градостроительным регламентам и предельным параметрам минимальной площади.
- Необходимо проведение кадастровых работ по разделу первоначального участка на самостоятельные участки под каждый блок.
Порядок формирования участков
- Подготовка межевого плана.
- Согласование с органами местного самоуправления.
- Регистрация в Росреестре.
- Установление кадастровых номеров для каждого ЗУ.
Практические последствия для собственников
Плюсы
- Льготная ипотека под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
- Нет общего имущества (подвалы, крыши), нет ТСЖ/УК.
- Возможность оформления отдельного адреса и входа.
Минусы
- Необходимость самостоятельного содержания придомового участка.
- Возможные споры о границах с соседями.
- Ограничение высоты в 3 этажа.
Как перевести уже построенный объект в статус дома блокированной застройки
Алгоритм действий:
- Подать заявление в орган местного самоуправления.
- Предоставить:
- экспликацию и технический план БТИ;
- межевой план раздела ЗУ;
- согласие всех собственников.
- Получить актуальный кадастровый паспорт на дом и ЗУ.
- Внести изменения в ЕГРН.
Примеры из практики
В 2024–2025 гг. ряд муниципалитетов (например, г. Первоуральск, п. Апрельская мелодия в Московской области) провели встречи с жильцами 10 одноэтажных «многоквартирных» домов, где обсуждался переход на статус блокированной застройки. Цель — сократить коммунальные платежи и упростить управление.
Дом блокированной застройки, это гибридный формат между частным и многоквартирным жильём. Его введение в Градостроительный кодекс РФ с 2022 года позволило:
- упростить разграничение прав собственности;
- снизить нагрузку на управляющие компании;
- дать гражданам возможность оформить индивидуальные участки под каждым блоком.
Перед покупкой или переводом объекта в новый статус рекомендуется консультироваться с кадастровыми инженерами и юристами по недвижимости.