Современное земельное законодательство Российской Федерации активно развивается‚ отражая потребности аграрного сектора‚ лесного хозяйства и иных отраслей․ Единое землепользование — относительно новый‚ но уже важный инструмент‚ закреплённый в статье 11․1 Земельного кодекса РФ и тесно связанный с статьёй 77 ЗК РФ (земли сельскохозяйственного назначения)․ В данной статье разберёмся‚ что представляет собой единое землепользование‚ как оно формируется‚ какие документы требуются‚ какие риски и преимущества оно несёт для собственников и арендаторов․

Содержание

1. Понятие «единое землепользование» и нормативная база
2. Связь статьи 11․1 ЗК РФ со статьёй 77 ЗК РФ
3. Как формируется единое землепользование: пошаговая инструкция
4. Кадастровый учёт и выписка из ЕГРН
5. Права и обязанности собственников в рамках единого землепользования
6. Судебная практика․ Наиболее типичные споры
7. Перспективы 2026 года: что ждёт аграриев и владельцев лесных участков

Понятие «единое землепользование» и нормативная база

Единое землепользование — это один земельный участок‚ который объединяет в себе несколько обособленных частей‚ не выходящих за пределы общего внешнего контура (п․ 2 ст․ 11․1 ЗК РФ)․ Иными словами‚ это «многоконтурный» участок с единым кадастровым номером‚ но фактически состоящий из разных «кусков» земли․

Ключевые нормативные акты:

• ст․ 11․1 ЗК РФ, введена Федеральным законом № 299-ФЗ от г․ (действует с г․)
• ст․ 77 ЗК РФ — определяет состав земель сельскохозяйственного назначения (в т․ч․ сельхозугодья‚ внутрихозяйственные дороги‚ пруды‚ агролесомелиоративные насаждения и др․)
• Приказ Минэкономразвития России № 47 от г․ — формы заявлений и схем расположения участков
• Приказ Росреестра № 424 от г․, порядок внесения сведений в ЕГРН

Связь статьи 11․1 ЗК РФ со статьёй 77 ЗК РФ

Статья 77 ЗК РФ перечисляет‚ что именно может находиться в границах земель сельскохозяйственного назначения․ Это:

1. Сельскохозяйственные угодья (пашни‚ сенокосы‚ пастбища)․
2. Земли‚ занятые внутрихозяйственными дорогами‚ коммуникациями․
3. Агролесомелиоративные и агрофитомелиоративные насаждения․
4. Водные объекты (в т․ч․ пруды‚ образованные водоподпорными сооружениями)․
5. Иные сооружения и объекты‚ необходимые для ведения сельского или лесного хозяйства․

Смысл связи: когда формируется единое землепользование на базе земель сельхозназначения‚ все перечисленные элементы могут быть включены в один кадастровый объект․ Это снимает необходимость дробить каждую «полоску» поля‚ пруд или лесополосу на отдельные участки․

Как формируется единое землепользование: пошаговая инструкция

Шаг 1․ Подготовка межевого плана

Межевой инженер подготавливает единый межевой план‚ в котором:

• Определён единый внешний контур (по периметру всего массива)․
• Заданы внутренние «дыры» (если они есть) и обособленные части․
• Указано‚ что образуется единое землепользование на основании ст․ 11․1 ЗК РФ․

Шаг 2․ Согласование с правообладателями

Если в границы попадают чужие земли‚ потребуется:

• Нотариально удостоверенное согласие всех собственников или арендаторов․
• Акт согласования (если участки государственные или муниципальные)․

Шаг 3․ Подача заявления в Росреестр

Документы:

• Заявление по форме Р11001 (новая форма 2025 г․)
• Межевой план в формате XML
• Схема расположения участков (при необходимости)
• Квитанция об оплате госпошлины — 2000 ₽ (для юр․ лиц) или 350 ₽ (для физлиц)

Шаг 4․ Государственный кадастровый учёт

Росреестр проводит проверку‚ вносит сведения в ЕГРН и выдаёт выписку‚ где указано:

• «Вид объекта: Земельный участок (единое землепользование)»
• Кадастровый номер: 77:06:0004010:12345
• Категория: Земли сельскохозяйственного назначения
• Площадь: 5000 га‚ состоит из 3-х обособленных частей

Кадастровый учёт и выписка из ЕГРН: на что обратить внимание

В выписке из ЕГРН появился новый реквизит «Особые заметки»:

«Сформировано единое землепользование на основании ст․ 11․1 ЗК РФ․ В состав участка входят обособленные части: 1) площадью 1850 га; 2)  ‑100 га; 3)  ‑050 га»․

Важно: при продаже или залоге отчуждается весь участник целиком — отдельные «куски» без согласия всех собственников не могут быть выделены (п․ 5 ст․ 11․1 ЗК РФ)․

Права и обязанности собственников в рамках единого землепользования

Судебная практика․ Наиболее типичные споры

Споры о включении чужих земель в единое землепользование

Постановление АС Западно-Сибирского округа от № Ф04-1355/2025:

Суд указал: «При формировании единого землепользования без согласия собственника смежного участка межевой план подлежит отклонению‚ а регистрационные действия — отказу»․

Раздел долей при разводе участников сельхозкооператива

Определение ВС РФ от № 301-КГ25-8912:

Высший суд подтвердил: «Обособленные части единого землепользования не могут быть выделены в натуре без проведения нового межевания и прекращения права на исходный участок»․

Отказ Росреестра из-за «дыр» в контуре

Если внутри единого контура есть «дыра» (чужой участок)‚ Росреестр требует:

• или исключить «дыру» из плана‚
• или заключить договор сервитута/договор аренды с собственником «дыры»․

Перспективы 2026 года: что ждёт аграриев и владельцев лесных участков

Цифровой кадастровый паспорт

С г․ Росреестр запустит цифровой кадастровый паспорт единого землепользования в формате 3D-модели․ Это позволит:

• Онлайн отслеживать изменения площади (эрозия‚ исчезновение пруда)․
• Автоматически рассчитывать налог на землю․

Упрощение выдела доли

В Госдуму внесён законопроект (№ 214563-8)‚ который предусматривает возможность выдела доли в виде одной из обособленных частей без полного распада единого землепользования․ Пока документ на стадии первого чтения․

Расширение категорий

Минсельхоз планирует включить в единое землепользование лесные насаждения (берёзовые полосы‚ защитные леса)‚ ранее считавшиеся лесным фондом․ Это позволит комплексно управлять аграрными и лесными экосистемами․

Единое землепользование — это современный механизм‚ который позволяет объединить разрозненные земельные массивы в один кадастровый объект‚ упростить учёт‚ налогообложение и управление․ Однако важно помнить:

• все части должны быть согласованы с правообладателями‚
• отчуждение или залог возможны только целиком‚
• в 2026 г․ ожидаются новые цифровые инструменты и упрощения․

Для правильного формирования единого землепользования рекомендуется сопровождать процесс квалифицированным кадастровым инженером и юристом по земельным спорам․

Дата актуальности: 08 апреля 2026 г․