Дата актуализации: 04 июля 2026 г.

В настоящей статье приведён последний (по состоянию на 25 ноября 2025 г.) текст ст. 352 Гражданского кодекса РФ, а также краткий постатейный комментарий, объясняющий её практическое значение и взаимосвязь с другими нормами земельного и гражданского права.

Текст статьи 352 ГК РФ в редакции от

Статья 352. Переход прав на здание, сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на чужом земельном участке

1. При переходе права собственности на здание, сооружение или другую недвижимость, прочно связанную с земельным участком (статья 130), к новому собственнику переходит в соответствии с законом право пользования той частью земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для её использования.
2. Если право пользования земельным участком у прежнего собственника было ограничено сроком или иными условиями, такие ограничения сохраняются и для нового собственника, если иное не установлено законом или договором.
3. При отчуждении здания, сооружения или иной недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем лицу, не являющемуся собственником этой недвижимости, право собственности на участок не переходит к приобретателю недвижимости, если иное не предусмотрено договором между собственником участка и собственником недвижимости.
4. В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 ГК РФ) собственник расположенных на нём зданий, сооружений или иной недвижимости имеет право на компенсацию их стоимости на общих основаниях, предусмотренных законодательством об изъятии имущества.

Ключевые изменения последних лет

• 31 июля 2025 г. — Федеральный закон № 315-ФЗ уточнил п. 3 ст. 352: добавлено прямое указание на недопустимость автоматического перехода земельного участка, если он оформлен в собственность третьего лица.
• 25 ноября 2025 г. — вступили в силу поправки, согласующие ст. 352 с новой редакцией Земельного кодекса РФ (в частности, с правилами о градостроительных планах участков).

Постатейный комментарий

Что такое «прочная связь» (п. 1)

Термин «недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком» определён в ст. 130 ГК РФ: объект нельзя переместить без несоразмерного ущерба его назначению. К таким объектам относятся:

• жилые дома;
• склады и производственные здания;
• линии электропередачи, трубопроводы;
• другие капитальные объекты.

Переход права пользования землёй

С момента государственной регистрации перехода прав на недвижимость к новому собственнику автоматически переходит право пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования объекта. Это право оформляется в ЕГРН без дополнительного соглашения, но «привязано» к объекту недвижимости (ст. 271.1 ГК РФ, ст. 39.7 ЗК РФ).

Сохранение ограничений (п. 2)

Например, если прежний собственник имел участок в аренде до 2050 г., новый собственник здания получает участок на тех же условиях. Исключения возможны, если заключён договор перераспределения земельного участка или применяется публично-правовый сервитут.

Неавтоматический переход права собственности на землю (п. 3)

Важное правило: если земля принадлежит третьему лицу, она не переходит к покупателю здания автоматически. Для перехода требуется:

1. Отдельный договор купли-продажи или дарения земельного участка;
2. Согласие собственника участка (если иное не предусмотрено договором с прежним собственником недвижимости).

Компенсация при изъятии (п. 4)

При изъятии участка для муниципальных нужд (дороги, школы и т. д.) собственнику здания выплачивается полная компенсация рыночной стоимости объекта (ст. 239, 306 ГК РФ; ФЗ «Об изъятии…» от № 66-ФЗ).

Практические выводы

Полезные ссылки и литература

• Полный текст ГК РФ (часть 1, редакция )
• Комментарии к ст. 352 ГК РФ в системе «Гарант»
• Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: постатейный комментарий / Под ред. Е.А. Суханова., М.: Статут, 2025. — 1200 с.