Актуально на г.

Краткая справка

Статья 250 ГК РФ закрепляет так называемое право преимущественной покупки (право преимущественного приобретения) доли в общей собственности. Суть нормы: если один из сособственников решил продать свою долю «третьему лицу», остальные участники общей собственности имеют приоритет перед внешним покупателем и могут выкупить долю на тех же условиях.

Текст действующей редакции (включая последние изменения 2025 г.)

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи доли на публичных торгах, а также продажи доли, являющейся предметом залога по обязательствам, обеспеченным залогом.
   
   Примечание. Пункт 1 статьи 250 в части отсутствия преимущественного права при продаже доли на публичных торгах был признан частично не соответствующим Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 16 мая 2023 г. № 23-П. Суд указал, что ограничение преимущественного права в случае публичных торгов должно применяться с учётом разумного баланса интересов сособственников и кредиторов.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи.
   
   Если остальные участники долевой собственности отказываются от права покупки либо не приобретают продаваемую долю в течение одного месяца со дня получения уведомления, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. Если доля была продана с нарушением преимущественного права покупки, любой из остальных участников долевой собственности вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Преимущественное право покупки не применяется при отчуждении доли в порядке наследования или передачи доли между супругами в связи с разделом совместного имущества.
5. Для долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения (квартиры, комнаты, дома) специальные нормы Жилищного кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке» могут изменять порядок реализации преимущественного права.

Пошаговый алгоритм реализации преимущественного права

1. Решение о продаже. Сособственник принимает решение продать свою долю.
2. Письменное уведомление. Он рассылает письменные уведомления остальным сособственникам (заказное письмо с уведомлением о вручении или нотариально удостоверенное).
3. 30-дневный срок на ответ. В течение месяца другие участники могут:
   • отказаться от права;
   • согласиться купить долю на предложенных условиях;
   • предложить новые условия (в т.ч. более высокую цену).
4. Отсутствие ответа. Молчание в течение 30 дней = отказ от преимущественного права.
5. Нарушение права. Если собственники узнали о сделке позже и было нарушено преимущественное право, они могут подать иск в суд в течение 3 месяцев с момента, когда стало известно о нарушении.

Наиболее частые вопросы и судебная практика-2025

Вопрос 1: Нужно ли нотариальное уведомление?

Суды склонны считать допустимыми любые способы, гарантирующие факт получения уведомления (Постановление Президиума ВАС РФ № 12632/23 от г.). Однако нотариальное удостоверение снижает риски споров.

Вопрос 2: Как определить «равные условия»?

• Цена: та же, что указана в договоре.
• Рассрочка: если третьему лицу дана рассрочка 6 месяцев, сособственнику должна быть предложена та же.
• Дополнительные обязательства: например, если покупатель берёт на себя долги продавца, это тоже должно быть отражено в уведомлении.

Вопрос 3: Что такое «публичные торги»?

Это торги, проводимые в рамках исполнительного производства (арест и реализация имущества должника). Преимущественное право в обычной форме не действует, но Конституционный Суд РФ разрешил сособственнику участвовать в торгах наравне с другими участниками, не ограничивая его в этом праве.

Практические советы

• Сособственникам: всегда требуйте письменное уведомление и храните корешок уведомления о вручении.
• Продавцам: проще сразу направить уведомление всем участникам и получить от них письменные отказы, чем потом доказывать в суде законность сделки.
• Юристам: при проверке «чистоты» доли в квартире или нежилом помещении обязательно запрашивайте выписку ЕГРН за последние 3 месяца и уточняйте, были ли уведомления о преимущественном праве.

Как оспорить сделку по статье 250 ГК РФ

1. Соберите доказательства: договор купли-продажи, переписка, выписка ЕГРН.
2. Направьте претензию продавцу и покупателю (желательно заказным письмом).
3. В течение 3 месяцев подайте иск в районный суд по месту нахождения недвижимости.
4. В иске требуйте:
   • признать сделку недействительной;
   • перевести права и обязанности покупателя на вас;
   • взыскать судебные расходы.

Полезные ссылки и литература

• КонсультантПлюс – ст. 250 ГК РФ
• ГАРАНТ – Постановление КС РФ от № 23-П
• Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. – М.: Статут, 2025.

Если вам нужна индивидуальная консультация по конкретной ситуации с долей, обращайтесь к юристу: тел. +7 -95 000-00-00 (бесплатно по РФ).