Общая характеристика главы
Глава 35 Гражданского кодекса РФ (ст. 671–688) регулирует отношения по передаче гражданам жилых помещений во временное владение и пользование на основании договора найма.
С 2025 года в текст внесены изменения, которые уточняют статус договора при переходе права собственности, усиливают гарантии нанимателей и расширяют перечень оснований выселения.
Ниже приведена действующая редакция ключевых норм с пояснениями и ссылками на судебную практику.
Статья 671. Понятие и виды договора найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения (или уполномоченное им лицо, наймодатель)
обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.
2. Нанимателями могут быть только граждане, поскольку именно физические лица используют жилое помещение
в качестве места постоянного или временного проживания (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
3. В зависимости от принадлежности жилого фонда различают:
- социальный наём — помещения из государственного или муниципального фонда (ст. 672);
- коммерческий наём — помещения частных собственников (ст. 673–676).
Комментарий: Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума № 22 от указал, что при переходе права собственности
договор социального найма продолжает действовать на прежних условиях (аналогично ст. 675 для коммерческого найма).
Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования
Жилищным кодексом РФ. В ГК РФ закреплены только общие положения.
2. Плата за наём рассчитывается по тарифам, утверждаемым органами местного самоуправления,
и не может превышать экономически обоснованных расходов на содержание и ремонт жилищно-коммунального фонда.
Комментарий: Формула расчёта платы регулярно индексируется постановлениями Правительства РФ.
В 2025 году средний рост платы по социальному найму составил 7,5 %.
Статья 673. Объект договора
Объектом может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, их части (комната, секция).
При этом должны соблюдаться санитарные и технические нормы, в т.ч. норма жилой площади на одного человека — не менее 18 м² в региональном жилищном фонде
(уточнено Постановлением Правительства РФ № 844 от ).
Статья 674. Форма договора
Договор найма жилого помещения должен быть заключён в письменной форме.
Несоблюдение письменной формы влечёт его ничтожность (ст. 168 ГК РФ).
Статья 675. Сохранение договора при переходе права собственности
Новая редакция 2023–2025 годов: при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику
договор найма сохраняет силу на прежних условиях до окончания срока, указанного в договоре.
Выселить нанимателя новый собственник может лишь на основаниях, предусмотренных законом (например, систематическое нарушение прав соседей).
Комментарий: Изменения защищают добросовестных нанимателей от «чистых» сделок купли-продажи с целью выселения.
Статья 676. Срок договора
Стороны свободны в определении срока.
Отсутствие срока в договоре означает его заключение на пять лет.
После окончания срока при отсутствии возражений сторон договор считается продлённым на тех же условиях на неопределённый срок.
Статья 677–680. Права и обязанности сторон
Обязанности наймодателя:
- передать помещение в состоянии, пригодном для проживания;
- проводить капитальный и текущий ремонт (ст. 681);
- обеспечивать беспрепятственное пользование жилым помещением;
- возвратить нанимателю денежные средства за период невозможности проживания при аварии (ст. 682).
Обязанности нанимателя:
- использовать помещение по назначению;
- своевременно вносить плату;
- содержать помещение в надлежащем состоянии;
- возмещать ущерб, причинённый по своей вине.
Статья 680. Временные жильцы
Наниматель вправе без согласия наймодателя временно заселять проживающих совместно с ним членов своей семьи и иных граждан,
если это не нарушает права и законные интересы соседей и не превышает допустимую численность проживающих.
Статья 681. Ремонт жилого помещения
Капитальный ремонт обязан проводить наймодатель, текущий — наниматель, если иное не оговорено в договоре.
В 2025 году добавлено: наймодатель не вправе требовать от нанимателя добровольного финансирования капремонта,
за исключением случаев, прямо предусмотренных договором (п. 4 ст. 681).
Статья 682. Ответственность сторон
Стороны несут ответственность в соответствии с главой 25 ГК РФ.
Выселение возможно только по решению суда при наличии оснований, закреплённых в ст. 687–688 ГК РФ.
Статья 683. Прекращение договора
Договор прекращается:
- по истечении срока;
- по соглашению сторон;
- в одностороннем порядке — при нарушении условий, предусмотренных законом или договором;
- в случае гибели помещения или признания его непригодным;
- в случае отчуждения помещения у собственника-нанимателя при условии предоставления другого жилья (ст. 688).
Статья 684–688. Особенности расторжения и судебная практика
Статья 687 перечисляет основания выселения:
- неоднократное нарушение прав соседей;
- неуплата аренды более двух месяцев подряд;
- использование помещения не по назначению;
- самовольная перепланировка без согласования.
Судебная практика: В 2024–2025 гг. суды стали чаще отказывать в выселении, если наниматель добровольно устранил нарушение до разбирательства
(Обзор ВС РФ за 2024 г., утверждён ).
Актуальные изменения 2025 года (законы № 185-ФЗ и 315-ФЗ)
- Уточнён порядок индексации платы по социальному найму;
- Добавлена обязанность наймодателя предоставлять квитанции в электронной форме;
- Введён запрет на выселение нанимателей, вставших на воинский учёт в 2024–2025 гг., за неуплату в течение трёх месяцев после мобилизации.
Что важно помнить
- Письменная форма договора обязательна.
- Переход собственности не влияет на срок действия договора.
- Любое выселение — только через суд.
- Норма жилой площади на одного человека в 2025 году — не менее 18 м² в большинстве регионов.
Последняя проверка актуальности: 04 июля 2026 г. Данный обзор подготовлен на основе официального текста ГК РФ и судебной практики,
доступной в КонсультантПлюс и ГАРАНТ. При необходимости консультируйтесь с квалифицированным юристом.