С 31 июля 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 171-ФЗ‚ который внёс кардинальные изменения в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации. Теперь практически любые сделки с долями в праве общей долевой собственности обязательно подлежат нотариальному удостоверению. В этой статье разберёмся‚ какие именно случаи охвачены новым правилом‚ какие последствия ждут несоблюдающих его стороны и какие практические шаги необходимы для заключения такой сделки.

Какие сделки теперь нуждаются в нотариусе?

Согласно статье 163 ГК РФ и вновь введённому пункту 2 статьи 42 ГК РФ‚ к нотариальному удостоверению приравниваются следующие договоры:

• Договор купли-продажи доли в праве общей собственности;
• Договор дарения доли;
• Договор ренты‚ где объектом является доля;
• Договор мены‚ при котором хотя бы одна сторона передаёт свою долю;
• Договор залога доли;
• Договор уступки права требования (цессии)‚ если цедент уступает долю.

Исключения составляют лишь те случаи‚ когда доля переходит по закону (например‚ при наследовании или в порядке приватизации). Всё остальное — строго через нотариуса.

Почему законодатель ужесточил требования?

Основная цель реформы — минимизировать количество споров между участниками долевой собственности и третьими лицами. До 2020 года сделки с долями часто оформлялись в простой письменной форме‚ что давало возможность:

1. Скрывать факт продажи доли от остальных сособственников.
2. Создавать «мнимые» договоры для вывода имущества из-под взыскания кредиторов.
3. Использовать поддельные подписи и завышать стоимость доли.

Нотариус‚ проверяя личность сторон‚ разъясняя последствия сделки и внося сведения в Единый реестр уведомлений о сделках с недвижимостью‚ существенно повышает прозрачность и безопасность оборота.

Пошаговая инструкция: как оформить сделку

Шаг 1. Сбор документов

• Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
• Паспорт(-ы) всех участников;
• Согласие супруга(-и) продавца/дарителя‚ если доля приобретена в браке (ст. 35 СК РФ);
• Отказные письма остальных сособственников об отказе от преимущественного права покупки (требуется при продаже доли третьему лицу).

Шаг 2. Получение отказов от сособственников

Сособственники уведомляются письменно. У них есть 30 календарных дней для принятия решения. Если отказ не поступил — считается‚ что они уступили преимущественное право.

Шаг 3. Нотариальное удостоверение

Нотариус проверяет полномочия сторон‚ подлинность документов и соответствие сделки закону. После подписания договора нотариус:

• Вносит сведения в Единый реестр уведомлений о сделках с недвижимостью (ЕРУСН);
• Отправляет электронный документ в Росреестр для регистрации перехода права.

Шаг 4. Регистрация в Росреестре

Срок регистрации, не более 7 рабочих дней с момента получения нотариусом электронного пакета документов. Владельцу выдаётся выписка из ЕГРН с новым правообладателем.

Что будет‚ если нарушить требование о нотариальном удостоверении?

Сделка‚ заключённая в простой письменной форме‚ ничтожна на основании статьи 166 ГК РФ. Это означает:

• Росреестр откажет в регистрации перехода права;
• В случае судебного спора договор может быть признан не имеющим юридической силы;
• Участники несут взаимную обязанность возврата всего полученного по договору (ст. 167 ГК РФ).

Частые вопросы и ответы

Вопрос 1. Нужно ли заверять договор при передаче доли между супругами?

Да‚ даже между супругами потребуется нотариус‚ если речь идёт о доле в праве общей долевой собственности.

Вопрос 2. Какова стоимость услуг нотариуса?

Тариф складывается из двух частей:

• Нотариальный тариф — 0‚5 % от цены договора‚ но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽;
• Технические и правовые услуги — в среднем 3 000–7 000 ₽ (зависит от региона).

Вопрос 3. Возможна ли «дистанционная» сделка через электронную подпись?

Нет. По закону стороны обязаны лично явиться к нотариусу и подписать договор собственноручно.

С 31 июля 2020 года любая сделка с долей в праве общей долевой собственности недвижимого имущества должна быть удостоверена нотариально. Это касается как продажи‚ дарения‚ мены‚ так и залога или уступки прав. Пропуск этапа нотариального удостоверения приведёт к никчемности сделки и возможным финансовым потерям. Подготовьте документы заранее‚ получите отказы сособственников и обратитесь к квалифицированному специалисту — нотариусу.