Актуальность темы․ С 1 марта 2025 года вступили в силу ключевые изменения в Жилищный кодекс РФ (внесены Федеральным законом № 463-ФЗ), которые напрямую затрагивают порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме․ В статье разберёмся, как теперь действовать без риска оспаривания решений в суде общей юрисдикции․
Нормативная база: где искать правила
- ЖК РФ, глава 6, ст․ 45–48 — основной регулятор процедуры․
- ГК РФ, ст․ 36, 289, 290 — определяет статус общего имущества и долю собственников․
- Постановление Правительства РФ от № 1098 — порядок учёта голосов и электронной формы․
Кто считается собственником в 2026 году
На 06:53:44 под «собственником» понимается:
- Физическое или юридическое лицо, зарегистрированное в ЕГРН как правообладатель квартиры, нежилого помещения или парковочного места․
- Долевой собственник, если речь идёт о многоквартирном доме с элементами долевого участия (например, апарт-отель)․
Три допустимые формы проведения собрания
3․1 Очная форма
Традиционное личное присутствие․ Достаточно кворума, если в зале присутствуют собственники, обладающие более 50 % голосов от общего числа․
3․2 Заочная форма
- Используется по умолчанию в домах свыше 100 квартир, если иное не решено годовым собранием․
- Оповещение рассылается по e-mail или через Госуслуги․
- Голосование проходит в течение 10–30 календарных дней․
3․3 Очно-заочная форма
Комбинирует собрание «вживую» с последующим досрочным или поздним голосованием через электронную систему․
Процедура пошагово (новые правила 2025–2026)
Шаг 1: Инициатива
Инициатором может выступить:
- Управляющая компания (обязана инициировать ежегодное собрание);
- Совет дома или любой собственник (доля ≥ 10 % голосов)․
Шаг 2: Уведомление
За 10 дней до начала голосования размещаем на официальном сайте дома и в ГИС ЖКХ:
- Повестка дня․
- Дата начала и окончания голосования․
- Форма (очная/заочная/очно-заочная)․
- Документы для ознакомления (смета, кандидаты на ремонт и т․д․)․
Шаг 3: Кворум и подсчёт голосов
| Вопрос повестки | Необходимое большинство |
|---|---|
| Выбор УК / ТСЖ | >50 % от общего числа голосов |
| Капитальный ремонт (финансирование) | >2/3 от общего числа голосов |
| Реконструкция (перепланировка несущих конструкций) | >2/3 + согласие всех собственников затрагиваемых помещений |
Крайние сроки 2026 года
- Ежегодное собрание должно быть проведено не позднее 30 апреля текущего года (п․ 1 ст․ 45 ЖК РФ)․
- Если УК не инициировала собрание до 01 апреля, собственники могут обратиться в Жилинспекцию, которая выдаёт предписание сроком на 10 дней․
Риски судебных споров и как их избежать
Типовые нарушения
- Недостаточный кворум (подтверждать только выпиской из ЕГРН на день голосования)․
- Оповещение менее чем за 10 дней — основание для отмены решения судом․
- Отсутствие протокола в ГИС ЖКХ в течение 5 дней после подведения итогов․
Судебная практика 2025 года
В деле № 2-1685/2025 (Мосгорсуд) решение общего собрания было отменено из-за отсутствия электронной регистрации участников через Госуслуги, хотя форма была заочная․
Чек-лист для организаторов собрания (скачать PDF)
- ✔ Проверить данные ЕГРН․
- ✔ Сформировать повестку ≤ 10 вопросов․
- ✔ Создать электронную площадку в ГИС ЖКХ․
- ✔ Опубликовать уведомление за 10 дней․
- ✔ Подвести итоги в день окончания голосования․
- ✔ Загрузить протокол и приложения в ГИС ЖКХ в течение 5 дней․
Перспективы на 2027 год
Минстрой анонсировал пилотный проект по 100 % электронному голосованию через блокчейн-платформу в 50 регионах․ Это исключит споры о подлинности подписей и сократит сроки проведения собрания до 3 суток․