Окончание срока действия договора аренды помещения — это не только «автоматическое» расторжение‚ а целая процедура‚ регулируемая статьями 606–651‚ 671–689 Гражданского кодекса РФ. Ниже мы разберём‚ что именно обязаны сделать стороны‚ какие документы подготовить и какие риски могут возникнуть после .
Содержание
- Когда договор считается закончившимся
- Что говорит ст. 607 ГК РФ об «объекте аренды»
- Арендная плата: расчёты по ст. 654 ГК РФ
- Акт приёмки-передачи: обязанность или право?
- Возможность продления на «новый срок»
- Чек-лист для арендатора и арендодателя
Когда договор считается закончившимся
Если договор заключён на определённый срок‚ он прекращается автоматически по наступлении последнего дня (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Никаких дополнительных заявлений не требуется‚ кроме случаев:
- стороны решили продлить договор;
- в договоре прописан «бессрочный» режим после окончания срока;
- имеются неустойки или долги‚ которые продлевают «фактическое» пользование.
Что говорит ст. 607 ГК РФ об «объекте аренды»
Статья 607 чётко разграничивает:
- Неимущественные права (например‚ аренда «вида из окна»), недопустимы;
- Обязательное описание объекта: кадастровый номер‚ адрес‚ площадь‚ этаж‚ состояние инженерии‚ наличие мебели и оборудования.
Если в договоре нет точных данных‚ суд может признать договор незаключённым или применить п. 3 ст. 607 и потребовать уточнения.
Арендная плата: расчёты по ст. 654 ГК РФ
Основные правила
Размер арендной платы должен быть:
- прямо указан в договоре (фиксированная ставка или формула);
- включать НДС‚ если арендодатель — плательщик НДС;
- учитывать коммунальные услуги‚ если это предусмотрено сторонами.
Что происходит в последний месяц
Арендатор обязан оплатить пропорционально фактическим дням пользования. Если он выселяется 15 июля 2026 г.‚ то
аренда = (месячная ставка ÷ 31 день) × 15 дней.
Акт приёмки-передачи: обязанность или право?
Статья 655 ГК РФ (в редакции 2024 г.) прямо обязывает арендатора составить двусторонний акт при прекращении договора.
Форма акта не закреплена‚ но обязательно включает:
- дату и время фактического освобождения;
- перечень ключей‚ пультов‚ счётчиков;
- фиксацию повреждений (фото/видео прилагаются);
- подписи сторон или их представителей.
Если арендатор отказывается подписывать‚ арендодатель может оформить односторонний акт с приглашением понятых или нотариуса (п. 7 ст. 655).
Возможность продления на «новый срок»
Как предлагают продление
Закон не обязывает арендодателя заранее уведомлять. Однако:
- в договоре может быть прописано уведомление за 30–60 дней;
- если арендатор продолжает пользоваться помещением > 10 дней и арендодатель не подал в суд‚ договор считается продлён на тех же условиях‚ но не более чем на один год (п. 2 ст. 651).
Новые условия и «рост ставки»
Арендодатель вправе предложить:
- увеличить ставку (но не более индексации по инфляции без согласования);
- изменить целевое назначение;
- установить дополнительные обязанности арендатора (ремонт‚ страхование).
Отказ арендатора влечёт обязанность освободить помещение в срок.
Чек-лист для арендатора и арендодателя
Для арендатора
- За 30 дней до окончания уведомить арендодателя о намерении продлить или освободить.
- Составить акт приёмки-передачи (2 экз.) и приложить фото-отчёт.
- Оплатить последний месяц с учётом пропорционального периода.
- Передать ключи и пломбы приборов учёта.
Для арендодателя
- За 15–30 дней до окончания направить официальное предложение о продлении (если нужно).
- Осмотреть помещение в день выселения‚ зафиксировать повреждения.
- Подписать акт или составить односторонний акт с нотариусом при отказе арендатора.
- Вернуть залог (или удержать сумму убытков) в течение 10 дней.
Окончание срока аренды — это юридически значимое событие‚ требующее точного соблюдения формальных процедур. Своевременное составление акта‚ расчёт арендной платы и ясное описание объекта (ст. 607 ГК РФ) защитят обе стороны от споров в суде.