Дата актуализации: 04 июня 2026 г.

Базовое правило: «односторонний отказ запрещён»

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ‚ односторонний отказ от исполнения договора не допускается. Это означает‚ что арендодатель не может без веских оснований и без соблюдения установленной процедуры просто «выселить» арендатора или заявить о прекращении договора.

Исключения‚ предусмотренные законом

Досрочное расторжение по требованию арендодателя – ст. 619 ГК РФ

Статья 619 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований‚ при наличии которых арендодатель может обратиться в суд за досрочным расторжением договора:

• Существенные нарушения договора арендатором‚ например:
  • систематическая просрочка арендной платы;
  • использование имущества не по назначению;
  • самовольная передача имущества в субаренду без согласия арендодателя;
  • ухудшение состояния объекта сверх нормального износа.
• Однократное существенное нарушение‚ если договором прямо предусмотрено‚ что оно является основанием для расторжения.
• Иные основания‚ закреплённые в самом договоре (п. 2 ст. 619 ГК РФ).

Важно: если договором предусмотрены дополнительные основания‚ они действительны и не требуют оценки «существенности» нарушения.

Расторжение по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Стороны в любой момент могут заключить соглашение о прекращении договора. Это самый быстрый и безопасный способ‚ исключающий споры.

Расторжение в суде по инициативе арендодателя без нарушений арендатором

Если договор аренды заключён на неопределённый срок‚ арендодатель может расторгнуть его в судебном порядке по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ. В договоре на определённый срок такое право возникает только при наличии оснований из ст. 619 ГК РФ или специальных условий договора.

Порядок расторжения – пошаговая схема

1. Фиксация нарушения. Составить акты‚ письменные претензии‚ собрать доказательства (фото/видео‚ переписка‚ платёжные документы).
2. Досудебная претензия (если договором требуется). Отправить арендатору письмо с описанием нарушения и требованием устранить его в разумный срок (обычно 30 дней).
3. Подача иска. Подготовить заявление в суд общей юрисдикции или арбитраж (в зависимости от субъектов) с требованием:
   • о досрочном расторжении договора;
   • о выселении арендатора;
   • о взыскании задолженности и неустойки.
4. Судебное разбирательство. Суд оценит существенность нарушения и примет решение.
5. Исполнение решения. На основании вступившего в силу судебного акта – передача имущества‚ выселение арендатора.

Отказ без нарушений: внесудебный «немотивированный» вариант

Верховный Суд РФ неоднократно указывал: если договор аренды прямо предусматривает право арендодателя на односторонний отказ без указания конкретных оснований‚ такое условие действительно (см. Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2023)). Однако:

• арендодатель всё равно обязан письменно уведомить арендатора заранее (срок уведомления оговаривается в договоре или равен 3 месяца по закону для неопределённого срока);
• арендатор может оспорить такой отказ в суде‚ если условие договора признано злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ).

Последствия расторжения для арендодателя

Практические советы для арендодателя

1. Включите в договор расширенный перечень оснований расторжения. Например: «арендатор более 2 раз подряд оплатил аренду с опозданием более 10 календарных дней».
2. Фиксируйте всё письменно. Каждую претензию – заказным письмом с уведомлением.
3. Не прекращайте коммунальные услуги до вступления судебного решения в силу. Иначе арендатор может требовать компенсацию.
4. Контролируйте сроки. Пропуск досудебной претензии может стать основанием для отказа в иске.

Шаблон уведомления арендодателя о расторжении договора

УВЕДОМЛЕНИЕ
о досрочном расторжении договора аренды № ___ от «__».__.20__

Арендатору ________________________________
(Ф.И.О./наименование)
Адрес: ________________________________

Сообщаем‚ что в соответствии с п. __ договора аренды и ст. 619 ГК РФ
Вами допущено существенное нарушение обязательств – __________________________
(указать нарушение).

В соответствии с п. __ договора и ст. 619 ГК РФ договор аренды считается
расторгнутым с «__» ________ 20__ г.‚ если в течение 30 дней с даты
получения настоящего уведомления нарушение не будет устранено.

С уведомлением ознакомлен: ______________/___________
(подпись арендатора) (дата)

Отказ арендодателя от договора аренды возможен:

• либо по основаниям‚ прямо предусмотренным ст. 619 ГК РФ;
• либо по дополнительным основаниям‚ закреплённым в самом договоре;
• либо по соглашению сторон.

В любом случае требуется соблюдение процессуальных правил: досудебная претензия (при необходимости)‚ исковое заявление‚ судебное решение. Несоблюдение процедуры чревато взысканием убытков и неустоек в пользу арендатора.

При сложных ситуациях рекомендуем получить юридическую консультацию и подготовить досудебную претензию с учётом последней судебной практики;