Актуально на 04 июля 2026 г. В статье собраны ключевые положения Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) о реализации недвижимого имущества‚ включая:

• понятие «недвижимости» по ст. 130 ГК РФ;
• особенности продажи недвижимости (гл. 30‚ ст. 549 ГК РФ);
• реализация заложенного недвижимого имущества (ст. 350 и 350.1 ГК РФ);
• обязательную государственную регистрацию (ст. 131 ГК РФ);
• все последние поправки 2024–2025 гг.

Что считается недвижимым имуществом: ст. 130 ГК РФ (ред. 2025 г.)

Статья 130 ГК РФ прямо указывает:

1. К недвижимым вещам относятся:
   • земельные участки;
   • участки недр;
   • обособленные водные объекты;
   • всё‚ что прочно связано с землёй‚ т.е. перемещение без несоразмерного ущерба невозможно:
     • леса и многолетние насаждения;
     • здания‚ сооружения‚ объекты незавершённого строительства;
     • квартиры‚ помещения‚ паркинги‚ единые недвижимые комплексы и т.д.
2. Всё остальное имущество (включая деньги и ценные бумаги) признаётся движимым.

Последние изменения (ФЗ № 315-ФЗ от ) уточнили перечень объектов‚ а ФЗ № 557-ФЗ от добавил в ст. 130 п. 1.1: теперь к недвижимости также причислены цифровые токены‚ обеспеченные земельными участками.

Государственная регистрация прав и сделок (ст. 131 ГК РФ)

Важно: любые сделки с недвижимостью (включая переход‚ ограничение или прекращение прав) подлежат обязательной государственной регистрации в ЕГРН (ст; 131 ч. 1).

• Возникновение права собственности – с момента внесения записи в ЕГРН.
• Договор долевого участия (ДДУ) – регистрируется до подписания передаточного акта.
• Договор ипотеки и залога – без регистрации считается не заключённым.

Продажа недвижимости: глава 30‚ § 7‚ ст. 549–551 ГК РФ

Форма договора

Договор продажи недвижимости обязательно заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Переход права собственности

Право собственности переходит к покупателю с момента внесения записи в ЕГРН‚ а не со дня подписания передаточного акта.

Продажа доли в общей собственности

Если реализуется доля в праве общей собственности (ст. 247 ГК РФ)‚ то:

• остальные участники имеют преимущественное право покупки;
• продавец обязан письменно уведомить участников за 30 дней (ред. 2025 г.).

Реализация заложенного недвижимого имущества

Судебный порядок – ст. 350 ГК РФ

1. Взыскание обращается на основании исполнительного листа.
2. Реализация проводится через публичные торги (электронные торги ФГУП «Российский аукционный дом»).
3. Начальная цена = кадастровая стоимость‚ если иное не установлено судом.
4. При не реализации на первых торгах цена снижается не более чем на 20 %.

Внесудебный порядок – ст. 350.1 ГК РФ (введена ФЗ № 367-ФЗ от )

Если ипотечный договор содержит внесудебную оговорку (ст. 55 Закона «Об ипотеке»)‚ залогодержатель может:

• обратиться к нотариусу за исполнительной надписью;
• провести торги через добровольные публичные торги (ДПТ) на электронной площадке (Сбербанк-АСТ‚ ЭТП ГПБ‚ Фонд «Дом.ру» и др.);
• известить заёмщика не позднее чем за 20 дней (изменение 2025 г. – раньше было 30).

Новое в 2025 году:

• внесудебная реализация допускается только для объектов‚ оценённых не ниже кадастровой стоимости;
• при продаже на 20 % ниже кадастровой стоимости требуется нотариальное удостоверение согласия заёмщика.

Долевая собственность и реализация доли (ст. 247 ГК РФ)

Если доля в недвижимости выставляется на продажу:

1. Остальные участники имеют преимущественное право покупки.
2. Неиспользованное право в течение 30 дней (новый срок с 2025 г.) считается утраченным.
3. Сведения о реализации доли обязательно направляются через ЕГРН курьерской службой ФГУП «Ростелеком».

Пошаговая схема: как проходит реализация недвижимости в 2026 году

1. Оценка объекта – кадастровая/рыночная стоимость.
2. Подготовка пакета документов – ЕГРН-выписка‚ техпаспорт‚ договор основания.
3. Регистрация договора купли-продажи или залога в МФЦ/Росреестре.
4. Оплата налогов и сборов: НДФЛ‚ налог на имущество‚ госпошлина 2000 ₽ для физлиц.
5. Подписание передаточного акта и внесение записи в ЕГРН.

Краткий FAQ по изменениям 2024–2025 гг.

Реализация недвижимого имущества в 2026 году регламентирована целым блоком норм ГК РФ – от ст. 130 (определение недвижимости) до ст. 350 и 350.1 (реализация залогового имущества). Ключевые тренды:

• усиление защиты заёмщиков при внесудебном взыскании;
• полный переход на электронные торги и электронные документы;
• увеличение сроков уведомления участников долевой собственности.

Перед любой сделкой настоятельно рекомендуем проверить актуальность сведений в ЕГРН и проконсультироваться с квалифицированным риэлтором или юристом.

Информация подготовлена по состоянию на 04 июля 2026 г. Законодательство изменяется – всегда уточняйте свежие редакции.