Что такое «ограничение прав» в контексте недвижимости
Ограничение прав — это юридически оформленное препятствие для свободного распоряжения объектом недвижимости: запрет на отчуждение, обременение ипотекой, съём арендаторов и прочие меры, установленные законом или договором.
С момента вступления в силу Федерального закона от № 218-ФЗ (в ред. от ) «О государственной регистрации недвижимости» любые ограничения (арест, сервитут, ипотека, доверенность на запрет продажи и т.д.) подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без регистрации они не порождают правовых последствий для третьих лиц.
Доверенность как основание для ограничения прав
Доверенность может двояко влиять на права собственника:
- Разовая доверенность — даёт право совершить сделку (продать, подарить, сдать в аренду). Она сама по себе не ограничивает права собственника: владелец может в любой момент отменить её.
- Доверенность с ограничением прав — содержит прямой запрет собственнику совершать определённые действия (например, «не имеет право продавать имущество без согласия представителя»). Такая форма встречается в брачных договорах, договорах займа, соглашениях между пайщиками и др.
Когда доверенность требует регистрации ограничения
Согласно ст. 9 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация ограничения прав необходима, если доверенность:
- содержит запрет на отчуждение или обременение объекта;
- передана в управляющую компанию/доверительный управляющий с правом вмешиваться в распоряжение;
- оформлена в обеспечение обязательств (например, банк требует залогодателя выдать доверенность на продажу при просрочке кредита);
- вступает в силу безотзывно (irrevocable power of attorney).
Во всех этих случаях нотариус делает специальную отметку в ЕГРН, формируя запись «Ограничение (обременение) прав по доверенности».
Пошаговая процедура регистрации
Шаг 1; Подготовка документов
- Оригинал или нотариально заверенная копия доверенности с прямым указанием ограничения.
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН на объект.
- Паспорт собственника и представителя (если подаётся лично).
- Заявление установленной формы № Р-01-14 (форма Росреестра).
- Квитанция об оплате госпошлины 2 000 руб; (физлица) / 22 000 руб. (юрлица).
Шаг 2. Обращение в Росреестр
Подача возможна:
- Лично в офисе Росреестра или МФЦ.
- Через нотариуса (если доверенность уже удостоверена нотариально, он может отправить документы по электронной подписи).
- Онлайн через портал rosreestr.gov.ru либо сервис «Госуслуги»;
Шаг 3. Кадастровый инженер (если нужно уточнение)
Если ограничение касается части земельного участка (например, сервитут в пользу соседа) или доли в праве, потребуется межевой/технический план от кадастрового инженера.
Шаг 4. Получение результата
Срок, 5 рабочих дней при электронной подаче, 7–9 дней при бумажной. В итоге выдаётся:
- выписка из ЕГРН с отметкой об ограничении;
- если доверенность была приложена в оригинале — возвращается с отметкой регистрации.
Как отменить или изменить ограничение
Для снятия ограничения (отмены доверенности) необходимо:
- Направить в Росреестр заявление № Р-01-15 «О прекращении ограничения (обременения)».
- Приложить:
- уведомление о расторжении доверенности (нотариально удостоверенное);
- копию паспорта;
- выписку из ЕГРН.
- Оплатить госпошлину 350 руб.
Важно: ограничение считается прекращённым только после внесения записи в ЕГРН. Пока запись не снята — любая сделка с объектом может быть оспорена.
Распространённые ошибки и советы
- Ошибка: «Сам текст доверенности говорит, что она безотзывная, значит, регистрировать не нужно».
Правильно: если доверенность содержит ограничение прав, регистрация обязательна независимо от её «безотзывности». - Ошибка: «Нотариус всё сделает за меня».
Правильно: нотариус может передать документы в Росреестр, но заявление подаёт собственник (или его доверенное лицо). - Совет: перед подачей проверьте, не числится ли на объект арест, залог, сервитут — наложение нескольких ограничений может увеличить срок регистрации.
- Совет: храните доверенность в оригинале, а не в копии: Росреестр может потребовать предъявить именно оригинал при любых последующих обращениях.
Контакты и полезные ссылки
- Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru
- Госуслуги (раздел «Регистрация недвижимости»): gosuslugi.ru
- Телефон горячей линии: ###-###-####
Дата актуализации: 04 июля 2026 года.