Сделки с недвижимостью регулируются Гражданским кодексом РФ, а именно — главами 30 и 31, а также специальными законами: Законом «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ-218) и Законом «Об участии в долевом строительстве» (ФЗ-214). Ниже разберёмся, какие нормы касаются аванса, когда он превращается в задаток и чем рискует каждая из сторон.
Что такое аванс по Гражданскому кодексу
Определение
Аванс — это часть денежной суммы, выплачиваемая досрочно в счёт грядущих платежей. Он не является обеспечением сделки: если договор не будет заключён или не исполнен, аванс возвращается в полном объёме.
Ключевые статьи ГК РФ
- Ст. 380 — понятие «аванс» как платежа, относящегося к предварительной оплате.
- Ст. 823 — особенности коммерческого кредита, к которым относятся авансы и предоплаты.
Когда аванс становится задатком
В договоре купли-продажи недвижимости стороны могут договориться, что выплаченная сумма является задатком. Тогда действует ст. 381 ГК РФ:
- Если покупатель отказывается от сделки без уважительной причины — задаток остаётся у продавца.
- Если продавец отказывается — он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Как отличить в договоре
- В тексте прямо прописывают слово «задаток» или формулировку «неустойка в виде задатка».
- Если указано лишь «аванс» без оговорок — по умолчанию это обычная предоплата.
Реестровая и юридическая «чистота» объекта
Перед передачей аванса или задатка обязательно:
- Проверить ЕГРН — выписка покажет залоги, аресты, запреты.
- Убедиться, что продавец — собственник или уполномоченное лицо (нотариальная доверенность).
- Заключить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) и задаток/аванс оформить отдельным платёжным документом.
Аванс при долевом строительстве (ДДУ)
Для ДДУ действует ФЗ-214, а не ГК РФ напрямую. Застройщик не имеет права требовать аванс или задаток до подписания основного договора. Порядок денежных расчётов:
| Этап | Максимальная сумма | Куда платить |
|---|---|---|
| До регистрации ДДУ | 10 % от цены квартиры | На эскроу-счёт или в депозит банка |
| После регистрации | Остаток стоимости | Эскроу-счёт, рассчитывается поэтапно |
Исключение: если используется переуступка прав требования (уступка доли), можно внести аванс продавцу доли, но только после получения нотариального согласия застройщика.
Риски сторон
Для покупателя
- Двойной задаток — если продавец умышленно затягивает регистрацию.
- Обман с авансом — мошенники берут деньги и исчезают, а «чистый» аванс легко оспорить в суде.
Для продавца
- Судебные издержки, при неправильном оформлении задатка возможно требование вернуть двойную сумму.
- Налоги — аванс считается доходом в год поступления, НДФЛ начисляется немедленно (п. 1 ст. 223 НК РФ).
Практические советы юриста
- Оформляйте в письменной форме. Даже если сумма небольшая, договор или расписка должны содержать:
- точную сумму и валюту,
- назначение платежа («задаток» или «аванс»),
- дату и условия возврата,
- реквизиты сторон, подписи.
- Используйте банковский перевод — сохраняется электронный след.
- Страхуйте задаток через нотариуса или депонирование в банке, особенно при крупных сделках.
- Проверяйте регистрацию предварительного договора в Росреестре (по желанию сторон).
Аванс — это удобный инструмент предварительной оплаты, но не защита от неисполнения сделки. Если вы хотите минимизировать риски, пропишите в договоре задаток с последствиями двойного возврата или разорвите договор через суд. И главное — проверяйте юридическую и техническую «чистоту» объекта до передачи любых денег.
Дата актуальности статьи: 04 июля 2026 г.