В российском праве понятие «сделка» охватывает любые действия гражданина или организации, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей․

Одним из способов придания сделке дополнительной правовой стабильности является нотариальное удостоверение;

Однако в ряде случаев нотариальное удостоверение не является «услугой на выбор», а превращается в обязательное требование закона․

Ниже ‒ разбор норм, актуальных на , и их практическое применение․

Нормативная база: статья 163 ГК РФ

Статья 163 ГК РФ (в редакции от ) устанавливает два основания для обязательного нотариального удостоверения:

1. Требование закона․
   Если прямо в законе прописано, что конкретный вид сделки должен быть удостоверен нотариально, без нотариуса она будет считаться ничтожной․
2. Соглашение сторон․
   Даже если закон не требует нотариальной формы, стороны могут самостоятельно включить в договор условие о её обязательном нотариальном удостоверении․

   В этом случае несоблюдение нотариальной формы = ничтожность сделки (п․ 3 ст․ 163 ГК РФ)․

Перечень сделок, для которых обязательно нотариальное удостоверение

В законодательстве прямо указано, что нотариус обязан удостоверить:

• Договоры дарения недвижимости (в т․ч․ долей)․
• Договоры отчуждения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество․
• Договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимость․
• Выдача доверенностей, которые предназначены для совершения сделок, требующих нотариальной формы․
• Иные сделки, если федеральным законом прямо предусмотрена нотариальная форма (например, соглашения о разделе имущества супругов, заключаемые в рамках брачного договора)․

Примеры из судебной практики

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 от подчеркивается:
«Если договор дарения квартиры заключён в простой письменной форме, он ничтожен независимо от факта передачи имущества»․

Следовательно, стороны не смогут требовать его исполнения и регистрации перехода права собственности в Росреестре․

Почему нотариальное удостоверение важно

• Подтверждение дееспособности – нотариус проверяет, что стороны осознают значение своих действий․
• Проверка полномочий – при необходимости нотариус требует доверенности, выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП и т․д․
• Гарантия подлинности подписей – исключаются споры о подлоге․
• Обязательство Росреестра – при подаче на регистрацию нотариально удостоверенный договор принимается без дополнительной проверки подписей․

Актуальные изменения 2025-2026 гг․

С года в ст․ 163 ГК РФ добавлен пункт 3, который прямо гласит:
«Если нотариальное удостоверение сделки … является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечёт её ничтожность»․

Последняя корректировка редакции – – лишь уточнила формулировки и перечень сделок, расширяя контроль над долевыми операциями в недвижимости․

Порядок действий при нотариальном удостоверении

1. Подготовка документов:
• паспорта сторон;
• правоустанавливающие документы на объект (ЕГРН-выписка, кадастровый паспорт);
• согласие супруга/супруги (при необходимости);
• договор в 3 экземплярах․
2. Подписание у нотариуса: стороны лично присутствуют и подписывают договор в присутствии нотариуса․
3. Оплата госпошлины и нотариального тарифа․
4. Передача документов на регистрацию: нотариус направляет электронный пакет в Росреестр в течение 2 рабочих дней․

Что будет, если нотариальное удостоверение пропустить

Последствия однозначные:

• Сделка ничтожна с момента её заключения․
• Не возможно зарегистрировать переход права в Росреестре․
• Стороны должны вернуть друг другу всё полученное по сделке (п․ 2 ст․ 167 ГК РФ)․
• Нотариус не вправе «позднее» удостоверить уже подписанный договор – потребуется заключить новый․

Частые вопросы

Вопрос: Можем ли мы отказаться от нотариального удостоверения в договоре купли-продажи квартиры?

Ответ: Если вы продаёте долю в праве общей собственности – отказ невозможен, так как закон прямо требует нотариальной формы․
Если речь о продаже целого объекта, форма может быть простой письменной, если стороны не включат в договор условие об обязательном нотариальном удостоверении․

Вопрос: Нужна ли нотариальная форма при дарении автомобиля?

Ответ: Нет․ Для дарения движимого имущества закон нотариальную форму не требует, но стороны могут предусмотреть её добровольно․

Резюме: ключевые правила на память

• Закон прямо назвал ряд сделок (дарение, отчуждение долей, ипотека долей), которые обязаны быть нотариально удостоверены․
• Несоблюдение формы = ничтожность․ Никаких исключений․
• Стороны могут «усилить» форму, включив в договор условие о нотариальном удостоверении даже там, где закон этого не требует․
• Нотариальный акт ускоряет регистрацию и снижает риски судебных споров․

Перед любой значимой сделкой уточните у нотариуса или юриста, требует ли закон или договор нотариального удостоверения․

Экономия на нотариате может обернуться многократными издержками и утратой права собственности․