Дата актуализации: 03:07:18
Что такое «общая площадь» в контексте Гражданского кодекса РФ?
В гражданско-правовой практике термин «общая площадь» употребляется в значении, отличном от бытового понимания. В Гражданском кодексе РФ прямое определение этому термину не даётся, однако его значение раскрывается:
- в Жилищном кодексе РФ (в частности, ст. 15, 36, 37);
- в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»;
- в постоянной судебной практике Верховного Суда РФ и кадастровых инструкциях Росреестра.
Ключевые признаки общей площади
- Включает все помещения квартиры или нежилого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 Методических указаний Росреестра № 223).
- Используется при:
- расчёта долей в праве общей собственности на многоквартирный дом;
- определении размера платы за коммунальные услуги;
- оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- расчёте налога на имущество физических лиц.
- Отличается от жилой площади (суммы площадей всех жилых комнат) и подсобной площади (коридоры, кладовые, санузлы).
Как рассчитывается общая площадь по ГК РФ?
Формула, применяемая в кадастровом учёте:
Общая площадь = ∑(площадей всех помещений внутри контура квартиры, включая встроенные шкафы) – площадь балконов/лоджий/террас.
Пример расчёта
- Жилая комната 1 – 18 м²
- Жилая комната 2 – 14 м²
- Кухня – 9 м²
- Коридор – 5 м²
- Санузел – 3 м²
- Лоджия – 4 м² (не включается)
Значение общей площади в типичных гражданско-правовых ситуациях
Долевая собственность в многоквартирном доме
По ст. 37 ЖК РФ доля собственника в общем имуществе дома определяется исходя из размера общей площади его квартиры в отношении общей площади всех помещений дома.
Договор долевого участия (214-ФЗ)
Если площадь переданной квартиры отличается от проектной более чем на 5 %, стороны вправе требовать перерасчёта цены ДДУ. В суде применяется именно показатель общей площади (ОП).
Споры по «квадратным метрам» при разводе и разделе имущества
Суд учитывает ОП для установления стоимости доли, подлежащей выплате одному из супругов при разделе общего имущества.
Как защитить свои права, если площадь указана некорректно?
- Проверьте технический план/кадастровый паспорт.
Закажите повторные измерения у кадастрового инженера (ст. 41 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). - Обратитесь в суд с иском об уточнении площади и перерасчёте прав.
- В договорах купли-продажи и ДДУ указывайте не только общую площадь, но и её составные части, чтобы избежать «скрытых» метров.
Краткий вывод
В Гражданском кодексе РФ термин «общая площадь» не определён напрямую, но он опосредованно влияет на все ключевые гражданские правоотношения, связанные с недвижимостью: от долевого участия до налогов и коммунальных платежей. Правильное понимание и своевременная проверка этого показателя позволяют избежать судебных споров и финансовых потерь.