С 1 марта 2025 года в России начал действовать Федеральный закон № 186-ФЗ, который внес существенные изменения в части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ, касающиеся строительных отношений. В 2026 году эти новации уже активно применяются на практике, и каждому участнику строительного процесса важно понимать, что изменилось и как правильно строить договорные отношения, чтобы избежать споров и финансовых потерь.

Основные договорные модели в строительстве

Договор подряда (ст. 740–753 ГК РФ)

Это основная форма, если одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить определённую строительную работу, а заказчик принять и оплатить её результат.

• Возмездность: подрядчик имеет право на оплату только после подписания акта выполненных работ.
• эскроу-счета: с г. денежные средства за строительство объектов жилой недвижимости могут перечисляться на эскроу, что исключает риск «обнала» и повышает безопасность граждан-заказчиков.
• этапность: стороны могут предусмотреть промежуточные акты и промежуточные платежи.

Договор строительного подряда с финансированием застройщика

Если застройщик привлекает средства дольщиков, применяется 214-ФЗ, но ГК РФ дополняет его положениями о договоре участия в долевом строительстве. С 2026 г. обязателен десктоп-электронный формат договора и внесение сведений в ЕГРН до начала продаж.

Новые механизмы 2025–2026 годов

Эскроу-счета в строительстве

Согласно 186-ФЗ, деньги дольщиков размещаются на специальных банковских счетах эскроу. Застройщик получает средства только после ввода объекта в эксплуатацию. Это:

• снизило количество банкротств застройщиков на 38 % в 2025 году (данные ЦБ РФ);
• повысило доверие граждан к покупке новостроек;

Электронные акты и электронная подпись

Теперь акты приёмки работы и счета-фактуры можно подписывать усиленной квалифицированной электронной подписью через Госуслуги. Это экономит до 5 рабочих дней на каждом этапе.

Обязанности сторон: что изменилось?

Частые споры и как их избежать

Недостатки работы

Ст. 753 ГК РФ позволяет заказчику предъявлять претензии в течение 5 лет с момента передачи объекта, если договором не установлено иное. Рекомендации:

1. Делать независимую техническую экспертизу до подписания акта.
2. Закрепить в договоре сроки и порядок устранения недостатков (например, 30 дней со дня уведомления).

Сроки сдачи объекта

Если подрядчик просрочил, заказчик может требовать:

• неустойку 0,1 % за каждый день просрочки;
• возмещение убытков (аренда жилья, проценты по кредиту).

Практический чек-лист при заключении договора подряда в 2026 году

• Проверьте контрагента: выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП не старше 5 дней, сведения о банкротстве.
• Уточните финансирование: эскроу-счёт или классический аванс.
• Пропишите:
  • точное описание объекта и объёма работ;
  • график платежей и график выполнения;
  • ответственность за просрочку и недостатки;
  • порядок подписания актов КС-2 и КС-3 (или их электронных аналогов).
• Страхование: оформите страховые полисы от несчастных случаев и ответственности за вред третьим лицам через надёжную компанию, например, Progressive или аналог.

<section>
<h3>Раздел 3. Сроки и порядок оплаты</h3>
<p>3.1. Оплата работ производится в следующем порядке:</p>
<ol>
 <li>Аванс в размере 10 % от цены договора перечисляется на <b>эскроу-счёт № 40703###-###-####4567</b> в АО «Банк ДОМ.РФ».</li>
 <li>Окончательный расчёт осуществляется в течение 3 (трёх) банковских дней после подписания сторонами акта приёмки работы формы КС-3.</li>
</ol>
</section>

Краткий вывод

Гражданский кодекс РФ в 2026 году предлагает гибкие, но строгие механизмы регулирования строительных отношений. Использование эскроу-счетов, электронных актов и детализированных договоров снижает риски и повышает доверие между сторонами. Главное — внимательно прописать условия и не забывать о страховании: ваш дом, квартира или объект инфраструктуры должны быть защищены 24/7, как и всё ваше имущество, с помощью современных страховых продуктов.

Следите за обновлениями законодательства и консультируйтесь с юристами перед подписанием любого договора подряда.