Дата актуализации: 04 июля 2026 г. 14:16

Что значит «расторжение договора аренды»?

Расторжение договора аренды — это процесс досрочного прекращения обязательств сторон по уже заключённому соглашению. Оснований может быть множество: от обоюдного желания до серьёзных нарушений условий. Главное, чтобы процедура соответствовала Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), в основном — статьям 450–453, 687 и 619.

Основные законодательные нормы

• Ст. 450 ГК РФ: основания и порядок изменения или расторжения любого договора.
• Ст. 687 ГК РФ: особенности аренды жилого помещения.
• Ст. 619 ГК РФ: основания, по которым арендодатель может потребовать расторжения.
• Ст. 620 ГК РФ: основания, по которым арендатор может инициировать расторжение.

Виды расторжения договора аренды

По соглашению сторон

Самый корректный и безопасный способ. Стороны подписывают соглашение о расторжении, в котором:

• указывают реквизиты основного договора;
• определяют дату прекращения обязательств;
• распределяют взаиморасчёты (задаток, залог, неустойка);
• фиксируют, что никто не будет предъявлять друг другу претензий в будущем.

Форма: простая письменная, подписи сторон, печати (если применяются). Нотариальное удостоверение не требуется, но допускается по желанию.

По инициативе одной стороны (досрочное)

Инициатива арендодателя (ст. 619 ГК РФ)

1. Арендатор не платит более двух подряд сроков арендной платы после письменного предупреждения.
2. Использует имущество не по назначению либо с существенным нарушением договора.
3. Самовольно произвёл перепланировку/перестройку.
4. Существенно ухудшил состояние объекта.
5. Субаренда передана без разрешения.
6. Другие нарушения, указанные в договоре или в законе.

Инициатива арендатора (ст. 620 ГК РФ)

1. Арендодатель не предоставил имущество вовсе или в непригодном состоянии.
2. Помещение нельзя использовать из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
3. Арендодатель не выполняет обязанности по капремонту более 30 дней после получения уведомления.
4. Иное существенное нарушение условий договора.

Через суд

Если стороны не могут договориться, спор передаётся в суд. В качестве доказательств используются:

• письменные претензии и ответы на них;
• акт приёма-передачи помещения;
• квитанции/банковские выписки;
• фото/видео фиксация нарушений;
• заключения экспертов и прочие документы.

Пошаговая инструкция для арендатора

1. Изучите договор — в нём могут быть дополнительные основания и сроки предупреждения.
2. Отправьте письменную претензию арендодателю (ценным письмом с уведомлением или электронной подписью).
3. Дождитесь ответа — 30 дней по умолчанию (если договором не указано иное).
4. Составьте соглашение о расторжении или готовьтесь к суду.
5. Сдайте помещение по акту возврата, зафиксируйте состояние имущества.
6. Рассчитайтесь за последний период, верните залог (если не вычтены законные удержания).

Пошаговая инструкция для арендодателя

1. Фиксируйте нарушения (фото, акты, свидетели).
2. Направьте претензию с требованием устранить нарушение в разумный срок.
3. При отсутствии реакции составьте уведомление о расторжении и отправьте ценным письмом.
4. Если арендатор не выселяеться добровольно — подайте иск в районный суд.
5. После вступления решения суда в силу — обратитесь к приставам.

Образец уведомления о расторжении

Арендодатель ИП Иванов И.И.
Арендатор ООО «Ромашка»
Уведомление
о расторжении договора аренды № 15/24 от 

В соответствии со ст. 619 ГК РФ сообщаем:
Договор аренды заключён на срок до .
Допущено существенное нарушение: неоднократная просрочка арендной платы (30 дней и более).
Договор считается расторгнутым с .
Прошу освободить помещение и произвести окончательный расчёт до .

Приложения: копии платёжных поручений, претензии от и .

Подпись: ________ Иванов И.И. 

Распространённые ошибки сторон

• Устное соглашение. Риск в том, что впоследствии одна из сторон может заявить, что договор действует.
• Отсутствие письменных доказательств. Суд не примет свидетельские показания без подтверждающих документов.
• Неправильный расчёт неустойки. Всегда проверяйте ключевую ставку ЦБ на день просрочки.
• Игнорирование сроков. Пропустите 30-дневный срок — придётся начинать процедуру заново.

Чтобы избежать судебных разбирательств и финансовых потерь при расторжении договора аренды:

• тщательно читайте договор перед подписанием;
• любые изменения фиксируйте письменно;
• используйте почтовые уведомления или электронную подпись;
• при спорной ситуации — консультируйтесь с юристом до подачи иска.

Грамотное соблюдение процедуры, прописанной в ГК РФ, позволит расторгнуть договор аренды быстро и без лишних потерь для обеих сторон.