Данная статья является подробным практическим путеводителем по Главе 34 ГК РФ «Аренда», действующей в редакции на июль 2025 года с учётом последних изменений Федерального закона от 19 января 2025 г. № 6-ФЗ. Мы разберёмся, какие нормы вступили в силу, какие договоры теперь подлежат обязательной государственной регистрации и как избежать типичных юридических ошибок.

Договор аренды: базовые правила (ст. 606–625)

Понятие и элементы договора (ст. 606 ГК РФ)

Статья 606 ГК РФ определяет договор аренды как возмездный договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

• Обязательные условия:
  • объект (индивидуально-определённая вещь);
  • срок;
  • размер арендной платы;
  • условия использования.
• Форма договора:
  • устная — если срок не превышает одного года;
  • письменная (простая) — от года до трёх лет;
  • письменная + государственная регистрация, для недвижимости (ст. 651) или договора свыше трёх лет.

Последние поправки 2025 г.

С 19 января 2025 г. расширен перечень объектов, подлежащих обязательной регистрации: теперь в ЕГРН фиксируются все договоры аренды объектов капитального строительства сроком более одного года (ранее порог составлял три года). Несоблюдение регистрации влечёт ничтожность сделки (п. 2 ст. 651).

Объекты аренды (ст. 607 ГК РФ)

Арендовать можно любые непотребляемые вещи:

• земельные участки;
• здания, сооружения, помещения;
• транспортные средства;
• оборудование и инвентарь;
• предприятия как имущественные комплексы (ст. 656).

Запрещено сдавать в аренду имущество, изъятое из оборота (наркотики, оружие, культурные ценности без разрешения).

Права и обязанности сторон

Арендодатель:

• передаёт имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению;
• возмещает арендатору капитальные улучшения, если иное не оговорено (ст. 623).

Арендатор:

• обязан использовать вещь в соответствии с договором либо её назначением (п. 1 ст. 615);
• несёт риск случайной гибели или повреждения, кроме случаев, когда это произошло не по его вине;
• может сдавать имущество в субаренду, если договором не запрещено; при этом новый арендатор принимает имущество с обременениями прежнего договора (ст. 615, разъяснения Президиума ВАС РФ от № 66).

Особые виды аренды

Аренда зданий и сооружений (ст. 650–655)

Статья 650 закрепляет, что договор аренды здания или сооружения обязательно заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). С 2025 г. документ можно подписать усиленной электронной подписью через ЕСИА/СМЭВ без физического присутствия.

Регистрация (ст. 651 ГК РФ)

Отсутствие регистрации — основание для признания договора ничтожным (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Аренда транспортных средств (ст. 632–649)

Договор может предусматривать аренду с экипажем (арендодатель предоставляет водителя) или без экипажа. При аренде с экипажем ответственность за вред, причинённый третьим лицам, несёт арендодатель, если водитель действовал в пределах трудовых обязанностей.

Финансовая аренда (лизинг)

Хотя ГК РФ посвящает лизинг отдельной главой, в рамках ст. 665–670 прописаны специальные правила для договоров, при которых арендатор в итоге становится собственником имущества (выкупной опцион).

Порядок заключения и прекращения договора

Этапы заключения

1. Оферта и акцепт. Рекомендуется фиксировать переговоры в письменной форме или через электронную переписку.
2. Подписание. При наличии ЕСИА стороны могут использовать электронную подпись, эквивалентную собственноручной (ФЗ-6 от ).
3. Регистрация. В течение трёх рабочих дней со дня подписания документы подаются в Росреестр через МФЦ или онлайн-сервис «Госуслуги».

Права преимущественной покупки (ст. 624)

Арендатор обладает преимущественным правом покупки арендуемого имущества, если договором не оговорено иное. Уведомление о продаже третьему лицу должно быть направлено за 30 дней до подписания договора купли-продажи.

Прекращение и расторжение

Основания:

• истечение срока;
• взаимное соглашение;
• односторонний отказ (для безвозмездной аренды или при просрочке платежа более двух раз подряд);
• существенное нарушение (например, использование имущества не по назначению, ст. 615).

После прекращения арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа.

Практические советы 2025 года

• Проверьте регистрацию. При аренде недвижимости обязательно запросите выписку из ЕГРН о зарегистрированном договоре.
• Фиксируйте передачу. Используйте акт приёма-передачи с фото- и видеофиксацией состояния помещения/оборудования.
• Электронные подписи. С 2025 г. договоры аренды можно подписывать через Госуслуги или Сбер ID без визита к нотариусу, если иное не требует закон (например, аренда предприятия).
• Контроль субаренды; Убедитесь, что договором не запрещена субаренда; иначе действия арендатора будут ничтожны, а вы рискуете потерять имущество.

Чек-лист юриста: аренда здания 2025

1. Определить объект (кадастровый номер, площадь).
2. Проверить право собственности (выписка ЕГРН не старше 5 дней).
3. Согласовать срок (с учётом нового порога регистрации — 1 год).
4. Зафиксировать условия в одном документе + усиленная электронная подпись.
5. Подать на регистрацию в Росреестр онлайн.
6. Подготовить акт приёма-передачи + фото/видео.

Используйте эту памятку, чтобы минимизировать риски недействительности договора и защитить свои права в суде или арбитраже.

Дата актуализации: 04 июля 2026 года.