Действующая редакция Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) претерпела кардинальные изменения во второй половине 2021 года․ В статье разберём ключевые нововведения, вступившие в силу с 1 сентября 2022 года, а также обобщим практику применения норм о праве собственности на 2026 год․

Почему 2021 год стал поворотным для ГК РФ

В декабре 2021 года были приняты сразу два федеральных закона, кардинально обновившие раздел о недвижимости:

• 430-ФЗ от , «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса…»
• 476-ФЗ от — поправки к закону об участии в долевом строительстве․

Оба закона затронули главы:

1. Глава 13 «Общие положения о праве собственности» (ст․ 209–217);
2. Глава 16 «Общая собственность» (ст․ 244–259․4);
3. Новые главы о недвижимых вещах и машино-местах․

Что изменилось в праве собственности

Расширенное определение недвижимых вещей

Теперь к недвижимости отнесены:

• здания, сооружения;
• объекты незавершённого строительства;
• помещения и машино-места․

Содержание права собственности (ст․ 209 ГК РФ)

Собственнику принадлежат три основные власти:

1. Владение — фактическое обладание;
2. Пользование — извлечение полезных свойств;
3. Распоряжение — отчуждение, передача․

Новые правила общей долевой собственности (ст․ 244–247)

• Доли вправе распоряжаться без согласия остальных участников, но при условии преимущественного права покупки доли им (ст․ 250)․
• Обязательная нотариальная форма сделок с долями в жилых помещениях;
• Момент перехода права теперь привязан к регистрации в ЕГРН (ст․ 223 ч․ 2)․

Особенности владения и пользования общим имуществом (ст․ 247)

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников․
При недостижении согласия спор решается в суде на основании:

• размера долей;
• фактического использования;
• интересов сторон․

Общее имущество в нежилых зданиях

С 1 сентября 2022 года:

1. Если участок под зданием остаётся в муниципальной собственности, собственники помещений могут требовать передачи участка в собственность или аренду․
2. Появилась возможность передачи в аренду части помещения без выделения доли в земле․
3. Вводится понятие «машино-места» и специальный порядок их кадастрового учёта․

Деление помещений на жилые и нежилые

Новые критерии

• Жилое помещение: пригодно для постоянного проживания, соответствует санитарным нормам, не связано с производственной деятельностью․
• Нежилое помещение: используется в предпринимательских целях или техническом обслуживании здания․

Для перевода из одной категории в другую потребуется:

1. Разрешение органа местного самоуправления․
2. Внесение изменений в ЕГРН․

Практические советы собственникам и бизнесу

Для граждан

• Проверяйте ЕГРН перед покупкой доли: наличие обременений, размер доли․
• При дарении или продаже доли оформляйте сделку у нотариуса․
• В общей совместной собственности супругов любые действия с объектом возможны только обоюдным согласием․

Для бизнеса

• Аренда части помещения теперь оформляется как договор аренды части недвижимого имущества, что упрощает разделение расходов․
• Если здание в долевой собственности, при передаче части в аренду необходимо уведомлять остальных сособственников․
• Учитывайте, что с 2025 года введены автоматические штрафы за несвоевременную регистрацию перехода права․

Динамика изменений 2013–2026

Обновления 2021–2022 годов в Гражданском кодексе РФ не только расширили перечень объектов недвижимости, но и ввели прозрачный механизм распоряжения долями, защитили права сособственников и упростили арендные отношения․ В 2026 году ожидается полный переход на электронное оформление сделок и внедрение «цифровых прав» в ЕГРН․

Следите за официальными разъяснениями Минюста и Росреестра: правила продолжают совершенствоваться․