Новая глава о правах собственников в многоквартирных домах (вступает 1 октября 2026 года)

04 августа 2026 г․ с вступают в силу ключевые изменения в части первой Гражданского кодекса РФ‚ внесённые Федеральным законом от № 351-ФЗ․ Главное новшество — появление специального § 9․1 «Общее имущество собственников недвижимых вещей»‚ в который включена статья 259․3 ГК РФ․ Ниже — подробный разбор‚ как изменится порядок владения‚ пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома․

Что считается «общим имуществом»?

• несущие конструкции здания;
• межквартирные лестничные площадки‚ лестницы‚ лифты‚ коридоры;
• инженерные системы водоснабжения‚ отопления‚ газо- и электроснабжения до первого отключающего устройства;
• крыша‚ фасад‚ подвал‚ чердак‚ придомовая территория‚ предназначенная для обслуживания дома;
• машино-места‚ входящие в состав общего имущества по документам․

Статья 259․3 ГК РФ: основные положения

Пункт 1 — право владения и пользования

Каждый собственник квартиры (или нежилого помещения) вправе:

1. свободно пользоваться всем перечисленным выше общим имуществом;
2. не допускать ограничений‚ если иной порядок не установлен:
   • добровольным решением общего собрания собственников;
   • специальным федеральным законом;
   • внутренними нормативами ГК РФ (например‚ ст․ 290–292)․

Пункт 2 — право распоряжения

Общее имущество принадлежит собственникам на праве долевой собственности․ Решения о его изменении (перепланировка чердака‚ установка коллективной антенны‚ строительство мусоропровода и т․д․) принимаются квалифицированным большинством:

• 2/3 голосов от общей площади помещений дома — для обычных решений;
• 100 % голосов — для отчуждения части общего имущества (например‚ продажи чердака)․

Как считается доля в праве общей собственности

Доля определяется пропорционально площади квартиры/нежилого помещения к общей площади всех помещений дома․ Формула:

Доля = Площадь Вашей квартиры ÷ Общая площадь всех помещений в доме

Бремя содержания (ст․ 259․4 ГК РФ)

Каждый собственник обязан:

• нести расходы на содержание общего имущества пропорционально своей доле;
• оплачивать капитальный ремонт‚ коммунальные услуги‚ обслуживание лифтов и т․д․;
• возмещать ущерб‚ причинённый по вине своих жильцов или гостей․

Практические советы собственникам

Фиксируйте решения

Любое изменение порядка пользования общим имуществом оформляйте протоколом общего собрания и подавайте на гос․ регистрацию в Росреестр (если требуется внесение изменений в ЕГРН)․

Управляйте через ТСЖ/УК

Передавайте текущее содержание управляющей компании или ТСЖ‚ но контролируйте:

1. годовые отчёты о расходах;
2. смету капитального ремонта;
3. договоры подряда на обслуживание инженерных сетей․

Оспаривайте незаконные тарифы

Если управляющая компания завышает тарифы‚ вы вправе:

• обратиться в Госжилинспекцию;
• подать коллективный иск в суд на основании ст․ 259․3 и 16․1 Закона о защите прав потребителей․

Краткий чек-лист

Новая статья 259․3 ГК РФ унифицировала права и обязанности собственников‚ устранив многочисленные пробелы․ Главное правило: все пользуются‚ все содержат‚ решения принимаются сообща․ С 1 октября 2026 года любые споры будут решаться по единому алгоритму‚ защищая интересы как отдельного владельца‚ так и коллектива собственников․