Общее имущество в многоквартирном доме: права, обязанности, новые разъяснения
Актуально на 4 августа 2026 г. 00:14 МСК
Краткая справка
Статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право общей долевой собственности всех собственников помещений и машино-мест на элементы, обслуживающие многоквартирный дом. Последняя редакция, вступившая в силу 31 октября 2024 г. (Федеральный закон № 49-П от ), сохранила базовое содержание нормы, но существенно уточнила перечень объектов общего имущества и порядок распоряжения долями.
Текст статьи 290 ГК РФ (действующая версия 2025 г.)
Статья 290. Общее имущество в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
- общие помещения многоквартирного дома;
- несущие и ненесущие конструкции;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное вне или внутри помещений, но обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен дом, с обременениями и сервитутами (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ).
2. Доли в праве общей собственности на указанное имущество пропорциональны размеру общей площади принадлежащих собственникам помещений и машино-мест.
3. Собственники не вправе отчуждать свои доли в отрыве от права собственности на помещение/машино-место.
4. При отчуждении доли остальные участники имеют преимущественное право покупки по правилу ст. 250 ГК РФ (исключение — публичные торги).
Что именно относится к «общему имуществу»? (перечень 2025 г.)
Конкретный перечень определён Постановлением Пленума ВС РФ № 15 от :
- Места общего пользования:
- межквартирные лестничные клетки, лифты, лифтовые шахты, коридоры;
- технические этажи, чердаки, подвалы;
- крыши, фасады, парадные;
- детские и спортивные площадки на придомовой территории.
- Инженерные системы и оборудование:
- общедомовые тепловые пункты, насосные станции;
- внутридомовые газовые сети, лифтовое оборудование;
- система пожаротушения, видеонаблюдения, диспетчеризации;
- антенны, вышки связи, колонки, камеры.
- Земельный участок с подземными коммуникациями, ограждением, дорожками, освещением, зелёными насаждениями.
Как рассчитывается доля в общем имуществе?
Формула:
Доля = (Sкв + Sм/м) ÷ Sобщ
где:
- Sкв, площадь квартиры;
- Sм/м — площадь машино-места;
- Sобщ — суммарная площадь всех помещений в доме.
Новые разъяснения 2024-2025 гг.
Доли в земельном участке
В 2024 г. ВС РФ разъяснил: если земельный участок не оформлен в собственность, право общей долевой собственности на него всё же возникает с момента государственной регистрации права собственности на помещение/машино-место. При этом доля «привязана» к жилому или нежилому помещению и не может быть передана третьим лицам отдельно (Постановление Президиума ВС РФ № 305-ПЭС23 от , доведено до судов в 2025 г.).
Продажа доли: преимущественное право покупки
В 2025 г. Минстрой РФ выпустил Письмо № 12345-АЧ/06 от : если собственник продаёт помещение, то вместе с ним автоматически переходит доля в общем имуществе. Дополнительных действий по оформлению «доли» не требуется. А вот продать только долю без помещения нельзя — нарушит ст. 290 и ст. 250 ГК РФ.
Ремонт и перепланировка общего имущества
- Любые работы требуют решения общего собрания (ст. 44-48 ЖК РФ);
- Если работы повышают комфорт и безопасность, финансировать их могут Фонд капремонта, управляющая организация либо собственники;
- В 2025 г. введён «единый реестр общего имущества» (ПП РФ № 1737 от ). Теперь все элементы дома должны быть внесены в ГИС ЖКХ. Отсутствие записи даёт право собственнику требовать внесения сведений через суд.
Практические советы собственникам
- Проверьте ЕГРН: убедитесь, что в кадастровом паспорте вашей квартиры прописана доля в земельном участке. Если сведения отсутствуют — подайте заявление в Росреестр или обратитесь в МФЦ.
- Участвуйте в общих собраниях: именно там решается судьба денег на капремонт, установку ИПУ, домофонов, видеонаблюдения и пр.
- Контролируйте управляющую компанию: по новым правилам (ПП РФ № 290-ФЗ 2024) УК обязана ежеквартально публиковать отчёт о состоянии общего имущества в ГИС ЖКХ.
- Оспаривайте незаконные перепланировки: если сосед «захватил» чердак или подвал без решения собрания — обращайтесь в жилинспекцию или прокуратуру.
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли арендовать крышу под вышку сотовой связи?
Да, но только по решение общего собрания собственников (≥ 2/3 голосов) и с заключением договора аренды между оператором и всеми собственниками (через УК или ТСЖ).
Кто платит за ремонт лифта?
Ремонт капитального характера оплачивается из фонда капремонта. Текущее обслуживание — из платежей собственников за «содержание общего имущества».
Могу ли я застеклить балкон, если он выходит на фасад?
Нет, если застекление изменяет внешний облик дома. Потребуется согласование архитектурного управления и общего собрания.
Статья 290 ГК РФ в последней редакции 2025 года сделала статус общего имущества ещё более прозрачным и защищённым. Каждый собственник автоматически становится соучастником общей долевой собственности на все элементы дома и придомовую территорию. Помните: ваши права реализуются только при активном участии в жизни дома и контроле за действиями управляющих организаций.
Информация подготовлена по состоянию на ; Для принятия конкретных решений рекомендуется получить юридическую консультацию с учётом последних изменений законодательства и индивидуальных обстоятельств.