Недвижимое имущество в Украине регулируется Гражданским кодексом Украины (далее, ГКУ), а именно его Книгой третьей «Право собственности и иные вещные права» (ст. 316–417). В этой статье мы подробно разберёмся, как именно действует закон при регистрации, приобретении и защите прав на недвижимость в 2025 году.
Что считается недвижимым имуществом по ГКУ
- Земельные участки (ст. 379 ГКУ);
- Объекты недвижимости — жилые дома, квартиры, офисы, склады, гаражи, незавершённые строения;
- Права к таким объектам (сервитуты, эмфитевзис, суперфисий и др.).
Важно: любые права на недвижимость, их ограничения, переход или прекращение подлежат обязательной государственной регистрации (ч. 1 ст. 182 ГКУ).
Возникновение права собственности: момент и условия
Регистрация = момент возникновения права
Согласно ст. 182 ГКУ и Закону Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» № 1952-IV от г.:
- право собственности не возникает до внесения записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ГРВПНИ);
- с момента регистрации право считается абсолютным и обязательным для всех третьих лиц.
Исключение: приобретательная давность
Статья 344 ГКУ устанавливает альтернативный способ:
- Добросовестный владелец открыто и непрерывно владеет:
- недвижимым имуществом ≥ 10 лет;
- движимым имуществом ≥ 5 лет.
- По истечении срока он может приобрести право собственности через суд (признание права по давности).
- Решение суда подаётся в ГРВПНИ для регистрации.
Государственная регистрация: пошаговая схема 2025
| Этап | Куда обращаться | Сроки | Необходимые документы |
|---|---|---|---|
| Подготовка | БТИ / кадастровый инженер | 1–3 дня | Технический паспорт, кадастровый номер, правоустанавливающие документы |
| Подача заявления | ЦНАП, нотариус или в электронной форме через ДіЯ | 1 день | Заявление по форме № 2-ОПП (Приказ Минюста № 595/5 от ) |
| Регистрация | Государственный регистратор | ≤ 5 рабочих дней | Выписка из реестра, электронный кадастровый номер |
Самовольное строительство: что говорит ст. 376 ГКУ
- Самовольное строение — объект, возведённый без разрешения или с нарушением градостроительных норм.
- Собственник не может зарегистрировать право, пока не узаконит объект.
- Варианты узаконения:
- Через суд, признание права собственности (ст. 376 ГКУ, ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности»).
- Через органы местного самоуправления — процедура «приведения в соответствие» по закону № 3038-VIII.
Общая долевая собственность и регистрация
Если недвижимость принадлежит нескольким лицам:
- в реестре указывается вид долевого участия и размер доли;
- переход доли возможен без согласия других участников, но с обязательной регистрацией;
- споры решаются в хозяйственном суде (ст. 376–417 ГКУ).
Практические советы владельцам и покупателям 2025
- Проверка реестра: перед покупкой обязательно запросите выписку из ГРВПНИ через портал «Державні послуги онлайн».
- Онлайн-сделки через ДіЯ: с 2024 года нотариус может подавать регистрацию в режиме реального времени без визита в ЦНАП.
- Альтернативная сделка через приобретательную давность: если вы владеете объектом более 10 лет, соберите доказательства (квитанции ЖКХ, свидетельства соседей, фото) и обратитесь в суд.
- Самовольные постройки: не затягивайте узаконение, штрафы растут, а процедура усложняется.
Гражданский кодекс Украины и подзаконные акты создают чёткую систему защиты прав на недвижимость. Главное правило 2025 года: никакое право не существует без регистрации в ГРВПНИ. Используйте цифровые инструменты (ЦНАП, ДіЯ, онлайн-выписки) и следите за обновлениями законодательства.
Обновлено: 04 июля 2025 г. 09:50