Каждый, кто собирается купить, продать, заложить или сдать в аренду недвижимость, должен прежде всего убедиться, что на объект не наложено обременение или запрет. Официальный источник актуальных сведений — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В данной статье разберёмся, какие виды прав и ограничений отражаются в выписке ЕГРН, почему они возникают и как их снять.

Что такое «зарегистрированные права»?

В разделе 2 выписки ЕГРН содержатся сведения о:

• виде права (собственность, аренда, сервитут, ипотека и др.);
• номере и дате регистрации;
• Ф. И. О. или наименовании правообладателя;
• виде и номере основания (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, решение суда и т. д.).

Если объектом владеют несколько лиц, выписка отражает долю каждого в праве общей собственности.

Виды ограничений (обременений)

Ограничения (обременения), это юридические меры, которые сужают право собственника распоряжаться объектом. В ЕГРН они фиксируются отдельной графой «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Основные типы обременений

1. Ипотека — залог недвижимости в пользу банка или иного кредитора.
2. Арест — мера обеспечения иска или исполнения судебного решения.
3. Запрет регистрационных действий, временный «блок» на отчуждение, дарение, раздел.
4. Сервитут — право прохода, прокладки коммуникаций и т. д.
5. Доверительное управление, аренда, концессионное соглашение.

Кто может наложить ограничение?

• Суд (арест, наложение запрета).
• Налоговые органы (взыскание задолженности).
• Банки (ипотека, доверительное управление).
• Судебный пристав (исполнительное производство).

Обременение вносится в ЕГРН в течение 3–5 рабочих дней после получения Росреестром соответствующего документа (судебного приказа, договора ипотеки и др.).

Права собственника при наличии ограничений

Наличие обременения не лишает собственника права владения и пользования:

• он может проживать в квартире или доме;
• сдавать объект в аренду без регистрации договора в Росреестре;
• оплачивать коммунальные услуги и проводить капитальный ремонт.

Однако продать или заложить недвижимость без согласия обременителя нельзя. Это делает сделки невозможными до момента снятия ограничений.

Как проверить объект на наличие ограничений

1. Онлайн-сервис Росреестра: https://rosreestr.gov.ru
   В разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» достаточно ввести адрес или кадастровый номер.
2. Заказать электронную выписку ЕГРН на портале госуслуг или через аккредитованные МФЦ.
3. Анализ раздела 2 выписки: наличие графы «Ограничения прав и обременение» означает, что ограничения зарегистрированы. Если графа пуста, обременений нет.

Как снять ограничение

Добровольное снятие

Если обременение было установлено по соглашению сторон (ипотека, аренда, сервитут), достаточно:

• представить в Росреестр договор о прекращении обременения;
• оплатить госпошлину (350 ₽ за внесение изменений).

Принудительное снятие

При аресте или запрете регистрационных действий:

1. Получить постановление суда о снятии ареста или исполнительный лист об окончании исполнительного производства.
2. Подать документы в Росреестр лично, через МФЦ или в электронном виде на сайте rosreestr.gov.ru.

Досудебное обжалование

Если ограничение внесено ошибочно (например, обратилось ненадлежащее лицо или есть противоречие с уже зарегистрированными правами), можно:

• подать заявление о внесении исправлений в территориальное отделение Росреестра;
• если отказано — обжаловать решение в суд.

Что делать потенциальному покупателю

До подписания договора купли-продажи:

1. Проверьте выписку ЕГРН (не старше 5 суток).
2. Убедитесь, что обременений нет или получите нотариально заверенное обязательство продавца снять ограничение до регистрации перехода права.
3. При наличии ипотеки — заключите трёхстороннее соглашение с банком (покупатель, продавец, кредитор).

Краткий чек-лист

Информация о зарегистрированных правах и ограничениях в ЕГРН — ключевой инструмент безопасности рынка недвижимости. Проверка занимает 5 минут, но избавляет от многолетних судебных споров. Помните: обременение можно снять, но только при выполнении всех юридических процедур.

Обновлено 04 июля 2026 г.