Внимание! С 24 июня 2023 года и далее в 2025 году в статью 164 ЖК РФ внесены существенные изменения. Они затрагивают всех собственников квартир и нежилых помещений, выбравших способ непосредственного управления своим домом без создания ТСЖ и без привлечения управляющей компании.
Содержание
- Что такое «непосредственное управление» по ст. 164 ЖК РФ
- Ключевые изменения 2023–2025 годов
- Новые обязанности собственников
- Контроль и ответственность
- Пошаговый алгоритм перехода на непосредственное управление в 2025 году
- Частые вопросы и ответы
Непосредственное управление: определение и условия
Статья 164 ЖК РФ предоставляет собственникам возможность самостоятельно решать все текущие вопросы эксплуатации дома без создания ТСЖ и без договора управления с УК. Это альтернатива статьям 161 и 162 ЖК РФ (выбор ТСЖ/УК/кооператива).
Формальные признаки непосредственного управления:
- решение принимается единогласно или большинством >50 % голосов от общего числа долей (ч. 1 ст. 164 в редакции 2023 г.);
- в ЕГРН вносится запись о способе управления «непосредственное управление собственников»;
- собственники самостоятельно или через выбранного ими «уполномоченного лицо» заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
Ключевые изменения 2023–2025 годов
Что изменилось 24 июня 2023 года (ФЗ от N 216-ФЗ)
Добавлена часть 2.1 ст. 164 ЖК РФ:
- собственники обязаны заключать договоры на все коммунальные ресурсы напрямую с РСО в срок до 1 января 2024 года;
- для нежилых помещений действует обязательное энергоснабжение по договору энергоснабжения;
- договор должен быть заключён в письменной форме и зарегистрирован в реестре ФАС России (для электроэнергии).
Изменения 2025 года (ФЗ от N 593-ФЗ)
Вступили в силу с 1 января 2026 года:
- введён обязательный ежегодный отчёт собственников в ГЖИ о состоянии дома;
- добавлена норма о публичном реестре домов, находящихся на непосредственном управлении (включая данные о долгах за ЖКУ);
- усилен контроль со стороны РСО: при просрочке платежа >90 дней ресурсоснабжающая организация вправе ограничить подачу ресурсов на общедомовые нужды.
Новые обязанности собственников при непосредственном управлении
| Обязанность | Срок/условие | Ответственность при нарушении |
|---|---|---|
| Заключить договор с РСО на воду, тепло, электричество, газ | до (для домов, перешедших до 2023 г.) в течение 60 дней после перехода (для новых домов) | штраф 5 000–10 000 ₽ на «уполномоченное лицо» (ст. 7.22 КоАП РФ) |
| Ежеквартально оплачивать коммунальные услуги и общедомовые расходы | до 10-го числа месяца, следующего за расчётным | пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки |
| Предоставлять годовой отчёт в ГЖИ | до 1 апреля следующего года | предупреждение или штраф 3 000–5 000 ₽ на «уполномоченное лицо» |
| Обеспечивать техническое обслуживание общего имущества | в соответствии с ПП РФ №491 (ред. ) | административная и гражданско-правовая ответственность за аварии |
Контроль и ответственность
Государственный жилищный надзор (ГЖИ)
- вправе проводить внеплановые проверки по обращениям граждан;
- может выдать предписание об устранении нарушений сроком 30 дней;
- при злостном нарушении вправе обратиться в суд с требованием обязать заключить договор управления (перевести дом под УК/ТСЖ).
Ресурсоснабжающие организации (РСО)
С 2025 года РСО получили право:
- ежемесячно публиковать рейтинг должников на непосредственном управлении;
- в одностороннем порядке расторгать договор при долге >2 млн ₽ и >90 дней просрочки;
- ограничивать подачу ресурсов на ОДН, но не в квартиры собственников (защита прав потребителей).
Пошаговый алгоритм перехода на непосредственное управление в 2025 году
- Инициация собрания.
Созывается общее собрание собственников с повесткой «О выборе способа управления». Оповещение не позднее чем за 10 дней (ст. 45 ЖК РФ).
- Принятие решения.
Необходимое большинство — >50 % голосов. Решение оформляется протоколом. - Уведомление органов.
В течение 3 дней направляется копия протокола в местную администрацию и ГЖИ. - Внесение сведений в ЕГРН.
Подаётся заявление через МФЦ или Госуслуги, прилагается протокол и выписка из ЕГРН о правах собственников. - Выбор «уполномоченного лица».
Решением собрания избирается физлицо (чаще всего председатель совета дома), которое будет подписывать договоры с РСО. - Открытие счёта.
В банке открывается спецсчёт «Дом, находящийся на непосредственном управлении» для расчётов по ОДН.
В течение 60 дней подписываются договоры с водоканалом, теплосетью, энергосбытом и т.д.
Частые вопросы и ответы
Можно ли отказаться от непосредственного управления обратно?
Да. Собрание собственников может принять решение о переходе на ТСЖ или выборе УК. Процедура аналогична пунктам 1–4 алгоритма выше.
Кто несёт ответственность, если «уполномоченное лицо» не платит РСО?
Долг взыскивается с всех собственников соразмерно их доле в общем имуществе. РСО может подать коллективный иск в суд.
Нужно ли заключать договор на вывоз ТКО?
Да. Требования закона об обращении с отходами (ФЗ-89) не отменены. Договор заключается региональным оператором.
Какая отчётность требуется?
- ежеквартально — сведения о платежах в РСО;
- ежегодно — форма №2-ТО «Техническое обслуживание жилищного фонда» в ГЖИ;
- по требованию — технический паспорт дома (ФГИС «Капремонт»).
Полезные ссылки
- Полный текст ст. 164 ЖК РФ на КонсультантПлюс
- Госуслуги – подача заявления в ЕГРН
- ФГИС «Капремонт» – проверьте свой дом
Обновлено: 04 июля 2026 года 12:15 мск. Данная статья актуальна на 2025 год и учитывает последние изменения Федеральных законов №216-ФЗ и №593-ФЗ. Перед принятием решения рекомендуется получить юридическую консультацию.