Актуальность вопроса․ При проектировании и экспертизе объектов капитального строительства (в т․ч․ индивидуальных жилых домов) ключевым параметром является количество этажей․ От него зависят требования к проектной документации, необходимость государственной экспертизы, ограничения по этажности и даже вопрос о том, нужно ли разрешение на строительство․ Однако в нормативных актах употребляются два близких, но не тождественных термина: «этажность» и «количество этажей»․ Ниже разберёмся, какие этажи не учитываются при подсчётах в рамках Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ)․
Основные термины
- Этажность — число надземных этажей, включая технический и мансардный, но не включающая подземные и цокольные уровни, если верх их перекрытия находится ниже средней планировочной отметки земли менее чем на 2 м (СП 54․13330․2016, п․ А․1․7)․
- Количество этажей, более широкое понятие, используемое исключительно в ГрК РФ; включает все этажи — подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и иные (ГрК РФ, статья 49 и пояснения к ней);
Что не считается этажом при подсчёте «количества этажей»
2․1 Подполье и межэтажное пространство
Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, не учитываются как этаж (письмо Минстроя РФ, разъяснения к статье 49 ГрК РФ)․
2․2 Подполье с высотой менее 1,8 м
Если техническое пространство между перекрытиями имеет высоту менее 1,8 м, оно также не входит в общее количество этажей даже при наличии доступа․
2․3 Частично заглублённые цоколь и подвал
Цокольный или подвальный этаж не учитывается при определении этажности, если верх его перекрытия находится ниже средней планировочной отметки земли менее чем на 2 м (СП 54․13330․2016, п․ А․1․7)․ Однако в рамках «количества этажей» по ГрК РФ такие уровни учитываются․
Практическое значение для ИЖС
Согласно Федеральному закону от г․ № 210-ФЗ, под объектами индивидуального жилищного строительства (ИЖС) понимаются:
- отдельно стоящие жилые дома;
- с не более чем тремя этажами (именно количеством этажей, а не этажностью);
- предназначенные для проживания одной семьи․
Это означает, что если у дома один подвал и два надземных этажа, всего 3 этажа — объект соответствует категории ИЖС и освобождается от необходимости проходить государственную экспертизу проектной документации (статья 49 ГрК РФ)․
| Вид уровня/пространства | Учитывается в «количестве этажей» (ГрК РФ) | Учитывается в «этажности» (СП 54․13330․2016) |
|---|---|---|
| Надземные этажи (жилые, офисные) | Да | Да |
| Технический этаж | Да | Да |
| Мансарда (если высота ≥1,8 м) | Да | Да |
| Цоколь/подвал при заглублении ≥2 м | Да | Да |
| Цоколь/подвал при заглублении <2 м | Да | Нет |
| Подполье любой высоты | Нет | Нет |
| Межэтажное пространство <1,8 м (для коммуникаций) | Нет | Нет |
Краткий вывод
Градостроительный кодекс РФ не учитывает как отдельные этажи:
- подполье под зданием независимо от высоты;
- межэтажные пространства высотой 1,8 м и менее, используемые только для коммуникаций․
При этом все прочие уровни, включая подвалы и цоколи, входят в общее количество этажей, что важно для классификации объекта и определения необходимости разрешительной и проектной документации․
Информация актуальна по состоянию на 04 августа 2026 г․