С 1 января 2025 года вступили в силу очередные поправки в Гражданский кодекс РФ, которые уточняют, кто и при каких условиях обязан производить капитальный и (или) текущий ремонт арендованного или сданного внаем имущества․ Ниже — подробный разбор актуальной правовой картины: от формулировок в законе до практических советов сторонам договора․

Правовая база: какие статьи ГК РФ регулируют ремонт

• Ст․ 616 ГК РФ — обязанности сторон по содержанию арендованного имущества․
• Ст․ 681 ГК РФ — обязанности сторон по содержанию жилых помещений, сданных внаем (найм)․
• cт․ 52 ГрК РФ + Письмо Минстроя № 29521-ОГ/04 от — определение капитального и текущего ремонта применительно к объектам капитального строительства․

Капитальный ремонт: когда он «обязанность наймодателя»

Определение․ Согласно п․ 14․2 ст․ 1 ГрК РФ, капитальный ремонт — это замена и (или) восстановление конструктивных элементов здания (фундамент, крыша, инженерные сети, лифты и т․д․) с целью продления срока службы объекта․

Бремя расходов и сроки

1. По умолчанию расходы на капитальный ремонт ложатся на арендодателя (наймодателя) — п․ 1 ст․ 616 и п․ 2 ст․ 681 ГК РФ․
2. Срок выполнения: если договором не указан иной, ремонт должен быть произведён в разумный срок с момента выявления необходимости (неотложная потребность) или по графику капремонта (ЖК РФ, ст․ 166)․
3. Ограничения по соглашению сторон․ Стороны могут в письменной форме передать обязанность капремонта арендатору, но только в пределах, не противоречащих основным требованиям жилищного и градостроительного законодательства (п․ 2 ст․ 422 ГК РФ)․

Текущий ремонт: обязанность по умолчанию у арендатора/нанимателя

Определение․ Текущий ремонт — это восстановление отдельных частей здания или помещения без замены несущих конструкций: покраска стен, замена розеток, заделка трещин․

• Ст․ 616 ч․ 2 ГК РФ: арендатор обязан самостоятельно производить текущий ремонт и нести расходы на содержание, если иное не оговорено договором․
• Ст․ 681 ч․ 1 ГК РФ: то же правило распространяется на нанимателя жилого помещения․
• Возможные исключения․ Если договором (например, договором аренды с «тёплым» складом или элитным офисом) определено, что текущий ремонт делает арендодатель, это условие является приоритетным․

Как не спутать: чек-лист отличий

Практические советы сторонам договора на 2025 год

Для арендодателя (наймодателя)

1. Фиксируйте в договоре точный перечень капитальных работ, которые вы берёте на себя, и сроки их выполнения․
2. Создайте акт ввода в эксплуатацию с фиксацией первоначального состояния помещения, это обезопасит от претензий по «скрытым» дефектам․
3. Используйте спецсчета капремонта (в многоквартирных домах) и включайте их расходы в коммерческий расчёт арендной платы․

Для арендатора (нанимателя)

1. Требуйте в договоре описания текущих работ и порядка их фиксации (акт дефектации, сметы, чеки)․
2. Оговорите компенсацию, если вы вынуждены делать капремонт за счёт наймодателя (например, удержание из арендной платы)․
3. Оформляйте претензию в письменной форме (письмо с уведомлением) при отказе арендодателя проводить капремонт, это условие суда․

Частые вопросы и судебная практика-2025

Вопрос: «Крыша потекла․ Это капитальный или текущий ремонт?»
Ответ: Если требуется замена стропильной системы или перекрытий — капитальный; если только ремонт гидроизоляции, текущий․ См․ Постановление 15-ААС от № А53-12451/2024․

Вопрос: «Можно ли включить в арендную плату расходы на капремонт?»
Ответ: Да, если стороны прямо об этом договорились и указали коэффициент корректировки платы (п․ 3 ст․ 614 ГК РФ)․

В 2025 году правило осталось прежним: капитальный ремонт — за арендодателем, текущий — за арендатором․ Однако ключевой момент — точное оформление договора: любые иные распределения обязанностей должны быть прописаны чётко и в письменной форме, иначе суд встанет на сторону закона «по умолчанию»․

Помните: своевременное разграничение видов ремонта поможет избежать споров, штрафов и непредвиденных расходов в условиях постоянно меняющихся тарифов ЖКХ и строительных цен․

Информация актуальна на 04 июля 2026 г․ При необходимости проконсультируйтесь с юристом по вашему конкретному договору․