04 июля 2026 г․ Вопросы капитального ремонта арендованного имущества регулярно вызывают споры: кто должен платить, как оформить возмещение затрат и можно ли зачесть ремонт в счёт арендной платы? Ниже ‒ подробная инструкция, основанная на Гражданском кодексе РФ, Жилищном кодексе РФ и актуальной судебной практике․

Что такое «капитальный ремонт» в ГК РФ

Согласно ст․ 616 ГК РФ, капитальный ремонт — это восстановление объекта, включающее замену или усиление конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, в результате которого:

• увеличивается срок службы объекта;
• улучшаются его потребительские характеристики;
• устраняются износ и повреждения, которые невозможно устранить текущим ремонтом․

Общее правило: кто платит?

Аренда недвижимого имущества

Арендодатель обязан за свой счёт проводить капитальный ремонт (п․ 1 ст․ 616 ГК РФ)․ Арендатор же:

• вправе требовать устранения дефектов;
• может произвести ремонт за счёт арендодателя и требовать возмещения затрат;
• не имеет права самовольно уменьшать арендную плату без согласования․

Аренда жилых и нежилых помещений в МКД

В многоквартирных домах капремонт общего имущества оплачивается:

• собственниками, через ежемесячные взносы на основании ст․ 169 ЖК РФ;
• арендаторы такие взносы не платят, если иное не прописано в договоре (см․ разбор практики ниже)․

Когда арендатор может сам произвести капремонт

Ситуация на практике

Пример из ГАРАНТ․РУ :
Арендатор заключил договор с подрядчиком на капремонт секционных гаражных ворот․ Стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором предусмотрели зачёт затрат арендатора в счёт будущей арендной платы․

Алгоритм действий для арендатора

1. Письменно уведомите арендодателя о необходимости ремонта и сумме предполагаемых затрат․
2. Получите согласие — иначе рискуете не получить возмещение․
3. Заключите дополнительное соглашение, зафиксировав:
   • объём и стоимость работ;
   • способ возмещения (зачёт арендной платы, прямое возмещение, уменьшение ставки);
   • порядок приёмки выполненного ремонта․
4. Сохраняйте все первичные документы (акт приёма-сдачи, накладные, договор подряда, КС-2/КС-3)․

Капремонт в многоквартирных домах: нюансы для собственников и арендаторов

Платит ли арендатор?

Примеры льгот

Граждане, имеющие право на льготы по оплате жилья, освобождаются от взносов на капремонт полностью или частично (Москва, МО, Краснодарский край и др․)․ Подать заявление можно через Госуслуги или лично в Фонде капремонта региона․

Документы и проводки в бухгалтерии

Для арендатора (арендная ставка за вычетом ремонта)

• Дт 20 (26, 44) — Кт 60 — начислены затраты на ремонт;
• Дт 60 (76) — Кт 51 — оплата подрядчику;
• Дт 76 «Расчёты с арендодателем» — Кт 91․1 — признана компенсация (зачёт арендной платы)․

Для арендодателя

• Дт 08, Кт 60, капремонт увеличивает стоимость объекта (если улучшающий характер);
• Дт 20 (26) — Кт 02 — амортизация при улучшении․

Чек-лист: как не попасть в суд

1. Всегда фиксируйте письменное согласие арендодателя на капремонт․
2. Не платите за капремонт общего имущества в МКД, если вы арендатор, — это обязанность собственника․
3. Не включайте затраты в арендную ставку без специального соглашения: налоговики могут квалифицировать это как необоснованное уменьшение базы НДС/налога на прибыль․
4. При споре обращайтесь в мировой суд при сумме до 100 000 ₽, в районный суд при превышении․

Краткий вывод

Капитальный ремонт арендованного имущества по умолчанию оплачивает арендодатель․ Однако при предварительном согласовании затраты можно зачесть в счёт аренды или получить компенсацию․ Арендатор в МКД взносы на капремонт не платит, если договором не передано обязанность собственнику․ Оформляйте всё в письменном виде — это единственный способ избежать претензий и судебных разбирательств․

Документы для скачивания:
Шаблон дополнительного соглашения о возмещении капремонта
Справка по льготам на капремонт в регионах