Актуальность. С 04 августа 2026 г. действует новая редакция статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В статье собраны официальные Энциклопедии, позиции Верховного и Высших судов РФ, а также практические разъяснения.
Текст статьи 610 ГК РФ (действующая редакция)
- Договор аренды заключается на срок, определённый договором.
- Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Понятие и виды срока договора аренды
Договор с определённым сроком
Как следует из ст. 190 ГК РФ, срок может быть выражен:
- календарной датой (например, «до 31 декабря 2027 г.»);
- периодом времени («на 5 лет»);
- указанием события, которое должно неизбежно наступить («до вступления в силу нового технического регламента»).
При этом права арендатора всегда носят срочный характер, даже если точная дата не названа (Энциклопедия гражданского права, 2024).
Договор на неопределённый срок
Если стороны не указали срок в договоре, он считается заключённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Отличительные особенности:
- сторона может расторгнуть договор в любой момент;
- обязательное предупреждение:
- движимое имущество, за 1 месяц;
- недвижимость — за 3 месяца.
Позиции высших судов
Пленум Верховного Суда РФ от 27 января 2015 г. № 3
Пункт 13: «Если в договоре прямо не указан срок, но из условий следует, что аренда предназначена для временного пользования, договор не считается заключённым на неопределённый срок».
Обзор судебной практики ВС РФ (2024)
Суды разграничивают:
- «молчаливое продление» (п. 2 ст. 621 ГК РФ) — автоматическое продление на тех же условиях;
- «неопределённый срок» (п. 2 ст. 610 ГК РФ), отсутствие срока изначально. В первом случае стороны сохраняют за собой право требовать расторжения, во втором — расторжение возможно в одностороннем порядке.
Практические рекомендации
Как правильно указать срок
- Использовать точные формулировки: «с по ».
- Если предполагается вложение капитальных затрат арендаторами, предусмотреть право пролонгации (п. 4 ст. 621 ГК РФ) и обязательство письменного уведомления.
- Для краткосрочной аренды техники прописать возможность досрочного расторжения по соглашению сторон.
Что делать, если срок не указан
- Арендодатель может потребовать выселения/возврата имущества через 1 или 3 месяца (в зависимости от типа имущества).
- Арендатор, в свою очередь, также может отказаться досрочно, соблюдая те же сроки предупреждения.
Сравнительная таблица: определённый vs неопределённый срок
| Признак | Определённый срок | Неопределённый срок |
|---|---|---|
| Порядок расторжения | Досрочно по основаниям ст. 619-620 ГК РФ | В любой момент с предупреждением за 1-3 мес. |
| Право на капитальный ремонт | Да, при согласии арендодателя | Только с разрешения арендодателя |
| Регистрация в Росреестре (недвижимость) | Регистрируется | Также регистрируется, но возможность расторжения выше |
Ключевая мысль: чёткое указание срока в договоре аренды защищает обе стороны и минимизирует риски споров. Если срок не определён, стороны получают повышенную свободу расторжения, но теряют стабильность.
Обратите внимание: любые изменения срока должны оформляться письменно в виде дополнительного соглашения (ст. 452 ГК РФ).
Источники: Энциклопедия гражданского права, 2024 г.; Пленум ВС РФ № 3 от ; Обзор судебной практики ВС РФ, 2024; ст. 190, 452, 610, 619–621, 685 ГК РФ.