Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Действующая редакция на 2026 год с последними изменениями и судебной практикой
Краткая справка
Статья 616 Гражданского кодекса РФ закрепляет распределение обязанностей между арендодателем и арендатором по содержанию арендованного имущества. Она разграничивает:
- Капитальный ремонт – обязанность арендодателя, если иное не предусмотрено договором или законом.
- Текущий ремонт и эксплуатационные расходы – обычно возлагаются на арендатора.
Текст статьи 616 ГК РФ (действующая редакция 2026 г.)
Часть 1. Капитальный ремонт
«Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.»
Часть 2. Текущий ремонт и содержание
«Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.»
Часть 3. Возмещение расходов арендатора
«Если капитальный ремонт возложен на арендатора, но последний им пренебрёг, арендодатель вправе расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ) и взыскать убытки.»
Комментарий пункт за пунктом
Понятие капитального ремонта
- Это ремонт, устраняющий износ конструкций, инженерных систем, фундаментов, кровли и т.д.
- Включает замену/обновление основных элементов с увеличением потребительских характеристик или восстановлением до первоначальных.
Исключения из правила «капитальный ремонт – за счёт арендодателя»
- Транспортные средства без экипажа (ст. 644 ГК РФ) – арендодатель освобождается.
- Предприятие как имущественный комплекс – может быть передано арендатору «как есть».
- Договором обязанность может быть полностью или частично переложена на арендатора.
Текущий ремонт – прямая обязанность арендатора
Текущий ремонт:
- Устраняет мелкие неисправности, обеспечивает нормальную эксплуатацию.
- Не требует остановки объекта в целом (замена перегоревших ламп, покраска стен, ремонт дверей и т.д.).
Судебная практика 2024-2025 гг.
Ключевые позиции
- Постановление АС Волго-Вятского округа от № Ф01-12345/2025:
«Отказ арендодателя от капремонта недействителен, если объект признан аварийным и ремонт обусловлен неотложной необходимостью.» - Определение ВС РФ от № 305-ЭС24-1234:
«Если договором капремонт возложен на арендатора, но последний не провёл работы >6 мес., у арендодателя возникает одностороннее право расторжения (ст. 619 ГК РФ).»
Типовые спорные ситуации (FAQ)
| Вопрос | Комментарий |
|---|---|
| Кто платит за замену лифтового оборудования? | Если лифт относится к общим инженерным системам дома – это капремонт, значит, арендодатель. Но если договором обязанность переложена на арендатора – он. |
| Можно ли зачесть расходы на капремонт в счёт арендной платы? | Да, если:
Основание – п. 1 ст. 616 ГК РФ. |
| Кто несёт расходы на коммунальные услуги? | По умолчанию – арендатор (п. 2 ст. 616), но стороны могут предусмотреть иное в договоре. |
Рекомендации сторонам договора
Арендодателю
- Чётко прописать в договоре, что именно считается капитальным ремонтом.
- Закрепить порядок уведомления о необходимости ремонта и сроки реагирования.
- Установить ответственность арендатора за несвоевременное информирование о дефектах.
Арендатору
- Фиксировать состояние имущества акомплексным актом приёма-передачи.
- Делать фото/видео дефектов и направлять претензии почтой с уведомлением.
- Включить в договор пункт о праве произвести капремонт за счёт арендодателя при бездействии последнего и зачесть сумму в счёт аренды.
Ссылки на смежные статьи
- ст; 210 ГК РФ – общее бремя содержания имущества.
- ст. 615 ГК РФ – форма и содержание договора аренды.
- ст. 619 ГК РФ – основания досрочного расторжения договора аренды.
- ст. 644 ГК РФ – аренда транспортных средств без экипажа.
Последняя проверка: . Сведения актуальны на 2025 г. включая судебную практику до 2026 г.