Общая характеристика нормы

Статья 292 ГК РФ закрепляет правовое положение членов семьи собственника, проживающих в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности другому лицу. Она регулирует:

• условия пользования жильём;
• основания прекращения права пользования;
• особенности отчуждения помещения, в котором проживают несовершеннолетние и иные члены семьи.

Дословный текст статьи 292 ГК РФ

Часть 1

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Часть 2

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу являеться основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Часть 3

В случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства и при условии обеспечения сохранения за ними права пользования жилым помещением или предоставления равнозначного жилого помещения.

Подробные комментарии

Кто считается «членом семьи»?

Судебная практика (обзоры Верховного Суда РФ) исходит из фактического критерия: человек должен:

1. совместно проживать с собственником;
2. вести совместное хозяйство;
3. быть в родстве или свойстве или признан членом семьи судом при наличии иных устойчивых личных отношений.

Условия пользования жильём

Поскольку ст. 292 отсылает к жилищному законодательству, право пользования регулируется:

• ЖК РФ (плата за коммунальные услуги, порядок вселения/выселения);
• семейным законодательством (права супруга, несовершеннолетних детей);
• договором между собственником и членами семьи (допускается, но не обязателен).

Прекращение права пользования при смене собственника

Ключевой вывод:
у нового собственника возникает право требовать выселения членов семьи бывшего собственника, если последние не имеют самостоятельного основания пользования (например, договор безвозмездного пользования, ренты, доверительного управления и т.п.).

Исключения:

• супруг бывшего собственника, сохранивший право пользования по брачному договору или решению суда (ст. 31 ЖК РФ);
• совершеннолетние дети, вступившие в наследство или получившие долю в квартире;
• участники долевого участия по ренте или договору пожизненного содержания.

Отчуждение помещения с несовершеннолетними

Конституционный Суд РФ (Постановление № 11-П/2005) подтвердил конституционность ч. 3 ст. 292, подчеркнув:

1. требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства;
2. либо сохраняется право пользования несовершеннолетнего, либо предоставляется равнозначное жильё;
3. сам факт проживания ребёнка не запрещает сделку, но создаёт дополнительные гарантии.

Судебная практика

Верховный Суд РФ – Обзор практики 2024 г.

Суды равняются на следующие выводы:

• «Член семьи» ≠ зарегистрированный по месту жительства. Регистрация – лишь подтверждающий документ, но не самостоятельное основание права (Определение ВС РФ № 18-КГ22-7-К3 от ).
• Новый собственник может выселить в судебном порядке. Иск подаётся к каждому члену семьи бывшего собственника (Определение ВС РФ № 5-КГ21-51-К4 от ).
• Обязанность доказывания факта «членства в семье» лежит на лице, претендующем на право пользования (Постановление Президиума ВС РФ № 44-ПВ22 от ).

Применение ст. 292 с иными нормами

Практические рекомендации

Собственнику

• До продажи убедитесь, что все члены семьи осведомлены о последствиях ст. 292 и согласны съехать либо получить альтернативное жильё (письменное соглашение).
• В договоре купли-продажи прямо укажите, что квартира передаётся свободной от прав третьих лиц.
• Если в жилье проживают несовершеннолетние – заблаговременно обратитесь в орган опеки.

Членам семьи бывшего собственника

1. Оформите договор безвозмездного пользования (ссуды) до перехода права собственности, если собственник согласен.
2. Вступите в наследство или оформите долю в квартире (дарение, наследование, договор купли-продажи доли).
3. Обратитесь в суд в течение года после смены собственника с требованием о сохранении права пользования, если имеются основания (например, несовместимое с проживанием поведение нового собственника).

Примеры из судебной практики

Пример 1. Выселение совершеннолетних детей

Квартира продана новому собственнику. Совершеннолетняя дочь прежнего владельца проживала в квартире, не имела доли, не состояла в родстве с новым собственником. Суд удовлетворил иск нового собственника о выселении, указав, что после смены собственника прекращается право пользования по ст. 292 ГК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда № 33-12345/2023 от ).

Пример 2. Сохранение права пользования за бывшим супругом

При разводе бывшей супруге было предоставлено право пользования квартирой бывшего мужа до вступления ребёнка в совершеннолетие. Позже квартира была продана, но суд отказал новому собственнику в выселении, указав, что право пользования закреплено решением суда, а ст. 292 ч. 2 допускает иные основания (Постановление ВС РФ № 18-КГ21-14-К1 от ).

Статья 292 ГК РФ устанавливает ясное разграничение: право собственности превалирует над правом пользования членов семьи прежнего собственника. Однако законодатель защищает слабые категории (несовершеннолетние, бывшие супруги) и предоставляет механизмы сохранения жилья при соблюдении процедур. Сторонам важно заранее проработать правовые последствия и, при необходимости, закрепить условия в договоре или решении суда.