В Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество регулируется рядом норм Гражданского кодекса РФ, а также специальными законами о государственной регистрации. В 2024–2026 годах правила остались прежними, однако судебная практика и разъяснения Верховного Суда РФ уточнили некоторые спорные моменты. Ниже — подробный разбор того, когда именно новый собственник считается полноправным владельцем недвижимости.

Общее правило: государственная регистрация

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ:

«Право собственности на недвижимое имущество у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом или договором».

Это значит:

• Даже если стороны подписали договор купли-продажи в июле 2023 года, но регистрация в Росреестре состоялась только в январе 2024 года, собственником покупатель стал именно .
• Фактическая передача объекта (ключи, акт приёма-передачи) не влияет на момент возникновения права собственности.
• Если продавец уклоняется от регистрации, покупатель имеет право требовать этого через суд (Постановление Президиума ВАС РФ № 1689/11 от ).

Исключения из правила

Универсальное правопреемство

В случае реорганизации юридического лица (слияние, присоединение, преобразование) право собственности переходит к правопреемнику без регистрации, с момента внесения записи в ЕГРЮЛ (п. 5 ст. 223 ГК РФ).

Наследование

При наследовании недвижимости право собственности возникает с момента открытия наследства (смерть наследодателя), а регистрация в Росреестре — лишь подтверждает уже возникшее право (ст. 1152 ГК РФ).

Брачный договор

Если недвижимость переходит по нотариально удостоверенному брачному договору, право собственности возникает с момента нотариального удостоверения (не требуется регистрация перехода права).

Переход риска случайной гибели и доходов

Одновременно с переходом права собственности:

• Право получать доходы (например, арендную плату) переходит к новому собственнику с момента регистрации;
• Бремя расходов (коммунальные платежи, налоги, охрана) также переходит к покупателю с этой же даты.

Если на момент регистрации объект уже сдаётся в аренду, арендатор с июля 2024 года обязан платить уже новому собственнику, даже если фактическая передача ключей произошла позже.

Особенности при продаже здания с земельным участком

Согласно статье 552 ГК РФ и статье 35 Земельного кодекса РФ:

«С момента перехода права собственности на здание к новому собственнику одновременно переходит право пользования земельным участком, на котором оно расположено, на тех же условиях и в том же объёме, что и у прежнего собственника».

При этом:

1. Если земля была в аренде, аренда продолжается за новым собственником здания;
2. Если земля была в собственности, её регистрация в собственность к покупателю может быть оформлена одновременно или позже, но право пользования возникает с момента регистрации права на здание.

Краткий чек-лист для покупателя в 2024–2026 гг.

В 2024–2026 годах момент перехода права собственности на недвижимость в России жёстко привязан к государственной регистрации. Любые иные договоренности сторон (например, «с момента оплаты») недействительны, если они противоречат статье 223 ГК РФ. Поэтому:

• Всегда проверяйте дату записи в ЕГРН (выписка из реестра);
• Не путайте «передачу объекта» с «переходом права»: вы можете получить ключи в июле 2023 года, но стать собственником только в 2024 году;
• При спорных ситуациях обращайтесь к судебной практике ВС РФ и Пленумов, которые последовательно подтверждают: «именно регистрация — это момент возникновения права».

Последняя актуализация: июль 2026 г. (действует редакция ГК РФ с учетом изменений 2024–2025 гг.).