Актуально на 04 июля 2026 года, 18:58
Госдума РФ в третьем чтении утвердила важные изменения в Налоговый кодекс, касающиеся порядка налогообложения при продаже недвижимости. В статье разберёмся, что изменилось для собственников, которые продают квартиру, владея ею менее 5 лет.
Краткий факт
- Вступление в силу: правила применимы к объектам, приобретённым с 01 января 2022 года и позднее.
- Основное новшество: без НДФЛ можно продать квартиру, если с момента её приобретения прошло не менее 5 лет.
- Исключения остаются: подарок/наследство от близкого родственника, приватизация, договор ренты — срок снижается до 3 лет.
Что значит «срок владения жильём»?
Срок отсчитывается:
- От даты, указанной в свидетельстве о праве собственности или ЕГРН-выписке.
- Для долевого участия в строящемся доме — от даты подписания акта приёма-передачи.
- При наследовании — от даты открытия наследства (дата смерти наследодателя).
Базовые правила налогообложения
Если вы владеете объектом менее 5 лет и не попадаете под исключения:
- Налог = 13 % × (цена продажи − 1 000 000 ₽ либо расходы на покупку).
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года.
- Налог уплачивается до 15 июля.
Пример расчёта:
Квартира куплена за 4 500 000 ₽ и продана через 3,5 года за 6 200 000 ₽.
Налог = 13 % × (6 200 000 − 4 500 000) = 221 000 ₽.
Какие случаи освобождают от налога уже через 3 года?
| Основание приобретения | Необходимый срок владения |
|---|---|
| Приватизация | 3 года |
| Наследование/дарение от родителей, детей, супруга | 3 года |
| Договор пожизненного содержания с иждивением (ренты) | 3 года |
Налоговый вычет имущественный: как использовать
Если вы не можете подтвердить расходы на покупку, можно воспользоваться вычетом 1 000 000 ₽.
- Уменьшает налогооблагаемую базу, а не сам налог.
- Применяется один раз в налоговом периоде на все объекты недвижимости.
Пошаговый алгоритм продавца
- Проверьте срок владения через ЕГРН-выписку.
- Определите основание приобретения (ДДУ, договор купли-продажи, дарение и т.д.).
- Рассчитайте возможный налог (с учётом расходов или вычета).
- Подготовьте документы: договор купли-продажи, платёжные документы, акт приёма-передачи.
- Подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или МФЦ.
Частые ошибки и советы
Ошибка 1: «Если купил-продал в один год, налог не платится».
Правда: нужно подать декларацию, даже если налог равен нулю (например, при продаже по цене покупки).
Ошибка 2: «Срок считается с даты регистрации права собственности на новую квартиру».
Правда: для долевого строительства — с даты акта приёма-передачи, а не регистрации.
Совет: если планируете продать через 4 года, рассмотрите отложить сделку до 5 лет — сэкономите до 13 % от прибыли.
- Для большинства квартир, купленных с 2022 года, освобождение от НДФЛ наступает через 5 лет.
- Исключения (3 года) действуют для приватизации, наследования, дарения и договора ренты.
- Соблюдайте дедлайны подачи 3-НДФЛ и уплаты налога, чтобы избежать пеней.
Дополнительная помощь: консультацию по вашей конкретной ситуации можно получить в онлайн-сервисе ФНС России или через мобильное приложение «Мой налог».