Когда возникает обязанность уплатить НДФЛ?
Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, если вы продаёте квартиру, дом, земельный участок или другую недвижимость, которая находилась у вас в собственности менее минимального предельного срока владения, то вам необходимо:
- подать декларацию 3-НДФЛ;
- рассчитать и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).
Какой минимальный срок владения считается «трёхлетним»?
Это зависит от того, когда и как вы приобрели объект:
Минимальный срок 3 года
- Объект получен по договору приватизации.
- Объект передан по договору дарения от члена семи или близкого родственника.
- Объект получен по наследству.
- Объект получен по договору рента (пожизненному содержанию).
Минимальный срок 5 лет
Для всех остальных случаев (покупка по договору купли-продажи, ДДУ, долевое участие и т.д.), если право собственности зарегистрировано с 1 января 2016 года.
Важное исключение
Если вы купили недвижимость до 1 января 2016 года, минимальный срок владения всегда составляет 3 года, независимо от способа получения.
Как рассчитать налог
Вариант 1. Вычет в размере 1 000 000 рублей
Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей один раз в год на все объекты недвижимости.
Пример:
Продаёте квартиру за 2 500 000 руб., оформленную на вас менее 3 лет.
Налог = (2 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 195 000 руб.
Вариант 2. Вычет фактических расходов
Если вы документально подтвердите расходы на покупку (договор купли-продажи, чеки, выписка из ЕГРН, акт приёма-передачи), можно вычесть всю сумму затрат.
Пример:
Купили квартиру за 2 200 000 руб., продаёте за 2 500 000 руб.
Налог = (2 500 000 – 2 200 000) × 13 % = 39 000 руб.
Если продажная цена ниже кадастровой
С 2016 года налоговая смотрит 70 % от кадастровой стоимости. Если цена в договоре ниже, налог рассчитывают исходя из 0,7 × кадастр, если иное не докажете судом.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
- До 30 апреля следующего за годом продажи — подаёте 3-НДФЛ.
- До 15 июля того же года, уплачиваете налог.
Что будет, если не подать декларацию
Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 руб. Дополнительно могут начислить пени.
Краткий чек-лист продавца
- Уточните дату регистрации права собственности (ЕГРН).
- Определите минимальный срок владения (3 или 5 лет).
- Если срок меньше — выберите оптимальный вычет.
- Соберите документы (договор, платёжки, кадастровый паспорт).
- Заполните 3-НДФЛ онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» или налоговую.
- Уплатите налог до 15 июля.
Важно! Информация актуальна на 2024 год. Перед сделкой консультируйтесь с налоговым специалистом или юристом, так как возможны региональные особенности и изменения в законодательстве.