Действующая редакция статьи 406 НК РФ определяет базовые и максимальные ставки налога на имущество физических лиц․ В 2025 году ключевым остаётся пункт 2 подпункт 2, который касается объектов повышенной кадастровой стоимости․ Ниже ― структурированный анализ нормы, актуальных изменений, ограничений и практики применения․
Что говорит п․ 2 пп․ 2 ст․ 406 НК РФ
Подпункт 2 пункта 2 статьи 406 устанавливает:
- базовую ставку 2 % для объектов, включённых в перечень административно-деловых центров и объектов с кадастровой стоимостью ≥ 300 млн руб․ (так называемый «список-движимости»);
- ту же 2 %-ную ставку для объектов, указанных в абзаце втором п․ 10 ст․ 378․2 НК РФ ― это, например, апарт-отели, офисы, торговые центры, сдаваемые в аренду․
Какие даты и изменения уже вступили в силу
- 20 мая 2021 г․ ― базовые положения ст․ 406 (в т․ ч․ п․ 2 пп․ 2) вступили в силу Федеральным законом № 374-ФЗ;
- 21 мая 2021 г․ ― упрощённый порядок заявления вычетов/льгот по имущественным налогам (письмо ФНС № ПА-4-11/6227);
- 01 января 2022 г․ ― актуализированы коэффициенты-дефляторы и основания для применения 2 % ставки;
- 12 июля 2024 г․ ― ФЗ № 176-ФЗ добавил пп․ 2․1 (ставка 0,5 % для «прочих объектов»), но это не затронуло пп․ 2 (2 %)․
Муниципальные ограничения
Важно! Представительные органы муниципалитетов не могут:
- уменьшать ставку 2 % до нуля;
- увеличивать её более чем в 3 раза (т․е․ максимум ― 6 %)․
Перечень объектов, попадающих под 2 %
| Тип объекта | Критерий |
|---|---|
| Административно-деловые центры | Включены в утверждённый Правительством РФ перечень |
| Жилая недвижимость | Кадастровая стоимость ≥ 300 млн руб․ |
| Коммерческие помещения | Апарт-отели, офисы, торговые центры, сдаваемые в аренду |
Льготы и исключения
Согласно ст․ 407 НК РФ льгота не предоставляется в отношении объектов из пп․ 2 п․ 2 ст․ 406, кроме гаражей и машино-мест, находящихся в составе таких объектов․
Практический пример расчёта
Пример:
Физлицо владеет апарт-отелем в центре Москвы, кадастровая стоимость объекта ― 320 млн руб․ Местный закон оставил базовую ставку 2 % без повышения․
- Налог = 320 000 000 × 2 % = 6,4 млн руб․ в год․
Как оспорить кадастровую стоимость и снизить налог
- Подать в Росреестр заявление о пересмотре кадастровой стоимости (через СРО оценщиков);
- Если отказ ― обращение в суд или комиссию при Росреестре;
- По итогам решения пересчитать налог за 3 предыдущих года․
Планируемые изменения 2026-2027 годов
В проекте Минфина РФ обсуждается:
- снижение предельной ставки для объектов, используемых в туризме и гостиничном бизнесе, до 1 %;
- возможность регионов дифференцировать ставки по фактическому использованию объекта․
Пункт 2 подпункт 2 статьи 406 НК РФ ― это «красная линия» для владельцев элитной и коммерческой недвижимости․ Ставка 2 % является фиксированной в федеральном минимуме, но муниципалитеты могут увеличить её до 6 %․ В 2025 году сохраняется право оспорить кадастровую стоимость и применить льготу на гаражи и машино-места внутри объектов класса «premium»․
Последняя проверка: 04 июля 2026 г․ При подготовке использовались актуальные официальные источники КонсультантПлюс, ГАРАНТ и письма ФНС․