Внимание! 04 августа 2026 года, актуализированный обзор по теме «недвижимость в Гражданском кодексе Российской Федерации». В статье разобраны положения части первой (гл. 1–6)‚ части второй (гл. 16–22)‚ части третьей и четвёртой ГК РФ‚ затрагивающие объекты недвижимости‚ а также последние законодательные корректировки‚ включая поправки‚ касающиеся пункта 2 статьи 93 части первой ГК РФ.
Содержание
- Что считается недвижимостью по ГК РФ
- Регистрация права собственности на недвижимость
- Сделки с недвижимостью: формы‚ нотариат‚ ЕГРН
- Совместная‚ долевая и раздельная собственность
- Обременения и сервитуты
- Ответственность и защита прав собственника
- Свежие поправки и перспективы на 2026 год
- Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Что считается недвижимостью по ГК РФ
Определение
Статья 130 ГК РФ делит вещи на движимые и недвижимые. К недвижимым относятся:
- Земельные участки‚ участки недр;
- Объекты капитального строительства: здания‚ сооружения‚ объекты незавершённого строительства;
- Единые недвижимые комплексы (например‚ железнодорожная ветка с землёй и станциями);
- Воздушные и морские суда‚ суда внутреннего плавания‚ подлежащие государственной регистрации.
Разграничение с движимым имуществом
Всё‚ что не закреплено к земле и может быть перемещено без несоразмерного ущерба назначению вещи (машины‚ техника‚ мебель)‚ признаётся движимым имуществом и регулируется иначе.
Регистрация права собственности на недвижимость
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
С июля 2016 года кадастровый учёт и регистрация прав объединены в ЕГРН (Федеральный закон № 218-ФЗ). Подать заявление можно:
- Через МФЦ «Мои документы»;
- Онлайн на gosuslugi.ru или rosreestr.gov.ru;
- В отделениях Росреестра.
Сроки: 5–9 рабочих дней. Госпошлина 2 000 ₽ (физлица) или 22 000 ₽ (юрлица) за регистрацию перехода права.
Актуальные изменения
С 01 января 2026 года вступает в силу ФЗ № 657-ФЗ от ‚ который внёс дополнения в абзац второй пункта 2 статьи 93 части первой ГК РФ. Теперь:
- При наделении долей в праве общей собственности в случае раздела наследственной массы‚ включающей недвижимость‚ допускается упрощённая нотариальная форма без предварительного соглашения всех наследников‚ но с обязательным внесением сведений в ЕГРН.
- Контроль за верностью сведений возложен на нотариусов (ст. 55 Основ законодательства о нотариате).
Сделки с недвижимостью: формы‚ нотариат‚ ЕГРН
Форма сделки
| Тип сделки | Форма по ГК РФ | Нотариальное удостоверение |
|---|---|---|
| Купля-продажа жилого помещения | Письменная (ст. 550) | Обязательно (ст. 163.1 ГК РФ) |
| Дарение доли < ¼ | Письменная простая | Не требуется |
| Дарение доли ≥ ¼ | Письменная нотариальная | Обязательно |
| Ипотека (залог недвижимости) | Нотариальная | Обязательно |
Электронные сделки
С 2023 года доступна дистанционная сделка через сервис «Электронная сделка от Росреестра»:
- Стороны подписывают договор усиленной квалифицированной электронной подписью (КЭП);
- Нотариус проводит видео-удостоверение дистанционно;
- Данные автоматически поступают в ЕГРН.
Совместная‚ долевая и раздельная собственность
Общая долевая собственность (ст. 244–252 ГК РФ)
- Доли могут быть определены в натуре или в виде абстрактной доли.
- Выдел доли возможен по соглашению или через суд‚ при невозможности фактического выдела — выплата компенсации.
- Преимущественное право покупки (п. 3 ст. 250) действует при продаже доли третьим лицам.
Общая совместная собственность супругов (ст. 256 ГК РФ)
Имущество‚ нажитое в браке‚ делится пополам. Исключения:
- подарки‚ наследство;
- вещи индивидуального пользования.
При разводе возможно:
- Добровольное соглашение (нотариально удостоверенное);
- Судебное разделение.
Обременения и сервитуты
Виды обременений
- Ипотека (ст. 334–355 ГК РФ);
- Залог недвижимости;
- Арест‚ запрет (по решению суда или приставов);
- Сервитуты (ст. 274–277):
- Публичный (для госнужд: дороги‚ ЛЭП);
- Приватный (право прохода‚ прокладки инженерных сетей).
Регистрация
Все обременения вносятся в ЕГРН и публикуются в открытом доступе на rosreestr.ru.
Ответственность и защита прав собственника
Нарушения и способы защиты
| Нарушение | Способ защиты | Норма ГК РФ |
|---|---|---|
| Самовольное строительство | Иск о признании права собственности‚ снос самостроя | ст. 222‚ 304 |
| Захват земельного участка | Восстановление границ‚ устранение препятствий | ст. 209‚ 304 |
| Неисполнение обязательств по договору | Неустойка‚ расторжение договора‚ взыскание убытков | ст. 450–453 |
Досудебный порядок
С 01 июня 2026 года вводится обязательный досудебный претензионный порядок при спорах о правах на недвижимость между физлицами (ФЗ № 658-ФЗ).
Свежие поправки и перспективы на 2026 год
Кратко о главном
- Статья 93 ч. 1 ГК РФ (п. 2‚ абз. 2) дополнена нормой о «цифровом наследстве»: при оформлении прав на квартиру/дом по наследству через нотариуса сведения об объекте передаются в ЕГРН в электронном виде без личного визита наследников.
- Минстрой РФ подготовил проект о блокчейн-кадастре: планируется к пилотному запуску в Пермском крае (решение Законодательного собрания Пермского края от 19 июня 2026 года);
- Снижение госпошлин для IT-компаний при регистрации дата-центров на 50 % (ФЗ № 661-ФЗ).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Нужен ли нотариус при продаже доли в квартире?
Да‚ по п. 1 ст. 42 Закона о долевом участии и ст. 250 ГК РФ доля ≥ ¼ подлежит обязательному нотариальному удостоверению и уведомлению остальных собственников.
Вопрос 2: Как узнать обременения на квартиру?
Получите выписку из ЕГРН на сайте rosreestr.ru или в МФЦ (стоимость 350 ₽‚ срочно — 750 ₽).
Вопрос 3: Что делать при ошибке в кадастровом паспорте?
- Подайте заявление в Кадастровую палату;
- Приложите межевой план‚ технический план;
- Исправления вносятся в течение 15 дней.
Автор статьи: Юридическая редакция «Кодекс и практика»‚ обновлено .