Кодексом установлена специальная глава 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места», в которой ключевой становится ст. 287.1 ГК РФ. В статье разберёмся, что именно подпадает под понятие объектов вещных прав, какие ограничения и особенности существуют в их обороте, а также какие действия допустимы с каждым видом объекта.
Что относится к объектам вещных прав
Согласно ст. 287.1 ГК РФ к объектам вещных прав относятся:
- Здания — капитальные строения, имеющие несущие конструкции и предназначенные для постоянного пребывания людей и (или) размещения техники;
- Сооружения, инженерные объекты, без которых невозможно функционирование транспортных, энергетических и иных систем;
- Объекты незавершённого строительства (ОНС), возводимые здания или сооружения, которые ещё не сданы в эксплуатацию;
- Помещения — части зданий, выделенные по документам технического учёта (квартиры, офисы, магазины и т.д.);
- Машино-места — специально обозначенные участки в гаражах или на парковках для размещения транспортных средств.
Основные признаки объектов вещных прав
- Недвижимость. Все перечисленные объекты подпадают под определение недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ), что влечёт за собой обязательную государственную регистрацию перехода прав.
- Вещная правоспособность. Их можно:
- приобретать в собственность;
- передавать по договору купли-продажи, дарения, ренты;
- закладывать (ипотека);
- сдавать в аренду;
- переводить в долевую собственность.
- Единый объект. Незавершённое строение и земельный участок, на котором оно возводится, могут находиться у разных лиц, но переход права на объект неразрывно связан с участком (ст. 552 ГК РФ).
Особенности оборота объектов вещных прав
Здания и сооружения
Для зданий и сооружений действует правило «единого объекта»: переход права на здание автоматически влечёт переход права на долю в земельном участке, занятом этим зданием (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ). Исключение составляют случаи, когда земля передана в аренду на срок, равный или превышающий срок службы здания.
Объекты незавершённого строительства (ОНС)
- ОНС могут отчуждаться только при наличии разрешения на строительство и внесения записи в ЕГРН об объекте незавершённого строительства.
- Покупатель получает не просто «воздух», а уже частично созданную вещь: в договоре обязательно указываются градостроительный план земельного участка, техпаспорт проекта и срок ввода объекта в эксплуатацию.
- Риск случайной гибели несёт застройщик до момента подписания акта приёма-передачи (п. 4 ст. 753 ГК РФ).
Помещения и машино-места
Для квартир, офисов, машино-мест действует специальный режим:
- Обязательна раздельная регистрация земельного участка под многоквартирным домом (ст. 36 ЖК РФ).
- Право собственности на помещение автоматически включает долю в праве общей долевой собственности на общее имущество (ч. 1 ст. 290 ГК РФ).
- Машино-места могут быть оформлены как самостоятельные объекты недвижимости при условии их кадастрового учёта и технического паспорта (Минстрой РФ письмо № 40881-АП/04 от ).
Типовые схемы сделок и возможные риски
Покупка квартиры в новостройке
- ДДУ (договор долевого участия) по ФЗ-214;
- Оформление переуступки прав требования (цессия) возможна только после госрегистрации ДДУ;
- Наличие свидетельства о вводе дома в эксплуатацию = переход на обычный режим собственности.
Покупка офиса в БЦ
- Проверка права собственности застройщика на земельный участок и разрешения на строительство;
- Проверка отсутствия залога и аренды по ЕГРН;
- Учет налога на имущество: офисы облагаются по кадастровой стоимости (ст. 375 НК РФ).
Приобретение машино-места
- Важно убедиться, что место внесено в ЕГРН как «помещение»;
- Размер доли в праве общей собственности на общие части дома должен быть пропорционален площади машино-места (ст. 37 ЖК РФ);
- Возможность регистрации юридического адреса отсутствует (письмо Минэкономразвития № Д23и-2406 от ).
Как проверить объект перед сделкой
Алгоритм проверки:
- Запросить выписку из ЕГРН (rosreestr.ru): подтверждает право собственности, обременения, залоги;
- Заказать кадастровый паспорт или технический план (кадастровый инженер);
- Проверить разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию (Госстройнадзор региона);
- Убедиться в отсутствии арестов и ипотеки (ФССП, ЕГРН);
- Для ОНС — запросить декларацию о соответствии построенного объекта проектной документации.
Объекты вещных прав, указанные в ст. 287.1 ГК РФ, представляют собой сложные правовые конструкции, каждая из которых регулируется собственным набором норм: земельного, градостроительного, жилищного, налогового и, конечно, гражданского законодательства. Грамотная проверка и аккуратное оформление сделки минимизируют риски и позволяют получить «чистое» право собственности, пригодное для последующего отчуждения, залога или наследования.
Не забудьте: любой объект недвижимости — это не только «квадратные метры», но и связанные с ним обязательства, налоги, доли в общем имуществе и даже долги прежних собственников. Поэтому перед подписанием договора всегда консультируйтесь с юристом по недвижимости и используйте официальные сервисы Росреестра и ФНС.