Добросовестный приобретатель — это лицо, не знавшее и не должное было знать, что продавец не имел права передавать ему имущество․ В отношении квартиры статус добросовестного приобретателя позволяет сохранить жильё за покупателем даже в том случае, если у первоначального собственника возникнут претензии․ Ниже приведён подробный образец искового заявления, подаваемого в суд общей юрисдикции․
Когда подаётся такой иск
- Когда квартира была куплена на вторичном рынке, а позднее выясняется, что у продавца были ограничения (арест, залог, спор с бывшим супругом)․
- Когда после сделки появляется третье лицо, заявляющее, что право собственности продавца незаконно․
- Когда выясняется, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, но покупатель не знал об этом․
Необходимые документы к иску
- Копия договора купли-продажи квартиры (заверенная)․
- Свидетельство о государственной регистрации права (ЕГРН)․
- Квитанции/платёжные поручения, подтверждающие перечисление денежных средств․
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений на момент сделки․
- Доверенность представителя (если подаётся представителем)․
Форма искового заявления
Исковое заявление составляется в письменной форме и должно содержать:
- Наименование суда (районный суд по месту нахождения квартиры)․
- Истца: ФИО, адрес, контактный телефон․
- Ответчика: лицо, оспаривающее право собственности или претендующее на квартиру․
- Третьи лица: Росреестр, банк (если был ипотечный залог), бывший собственник․
Образец текста искового заявления
В суд ________________________________
(указать наименование районного суда)
Истец: Иванов Иван Иванович
Адрес: 123456, г․ Москва, ул․ Ленина, д․ 10, кв․ 45
Телефон: +7 -99 123-45-67
Эл․ почта: ivanov@mail․ru
Ответчик: Петрова Мария Сергеевна
Адрес: 123456, г․ Москва, ул․ Новороссийская, д․ 25, кв․ 12
Цена иска: 8 500 000 руб․ 00 коп․
Государственная пошлина: 38 000 руб․ 00 коп․
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании добросовестным приобретателем квартиры и прекращении залога
14 февраля 2025 года между мной, Ивановым И․И․, и Петровой М․С․ был заключён договор купли-продажи квартиры № 45, расположенной по адресу: г․ Москва, ул․ Новороссийская, д․ 25, корп․ 2, площадью 55,6 кв․м․ Сделка была оформлена в Департаменте городского имущества г․ Москвы, регистрационный номер 77-77-777777 от ․ Право собственности зарегистрировано в ЕГРН , кадастровый номер 77:77:0004010:12345․
До подписания договора я самостоятельно проверил квартиру:
- Выписка из ЕГРН от свидетельствовала об отсутствии залога и ареста․
- В квартире никто не был прописан, что подтверждено справкой из паспортного стола․
- Договор был нотариально удостоверен ․
Однако 30 марта 2026 года в регистрационную палату поступило заявление от ООО «Альфа-Банк» о наличии договора залога, заключённого Петровой М․С․ в 2023 году, и требовании обращения взыскания на квартиру․ Банк утверждает, что квартира была предметом ипотечного залога и не может быть продана без его согласия․ Мне, как покупателю, не было известно о существовании залога; в ЕГРН на момент сделки обременений не значилось․
В соответствии со ст․ 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель, который не знал и не мог знать о недостатке права продавца, сохраняет имущество за собой․ Кроме того, согласно п․ 2 ст․ 353 ГК РФ, залог прекращается, если заложенное имущество отчуждено добросовестному приобретателю․
ПРОШУ СУД:
- Признать Иванова Ивана Ивановича добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: г․ Москва, ул․ Новороссийская, д․ 25, корп․ 2, кв․ 45․
- Признать прекращённым залог, установленный договором ипотеки от , заключённым между Петровой М․С․ и ООО «Альфа-Банк»․
- Взыскать с Петровой М․С․ в пользу Иванова И․И․ судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 38 000 руб․ 00 коп․
Приложения:
- Квитанция об оплате государственной пошлины․
- Копия договора купли-продажи от ․
- Свидетельство о праве собственности ЕГРН № 77-77-777777․
- Выписка из ЕГРН от об отсутствии обременений․
- Квитанции о перечислении денежных средств․
- Нотариально заверенная доверенность представителя (при наличии)․
- Копии искового заявления по числу лиц, участвующих в деле․
Подпись: _______________ /Иванов И․И․/
Советы по подаче иска
- Срок исковой давности: 3 года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права․
- Государственная пошлина: рассчитывается по цене иска (ст․ 333․19 НК РФ)․
- Электронная подача: доступна через ГАС «Правосудие» или региональные сервисы (например, «Мой Арбитр», «Госуслуги»)․
Что делать после получения решения суда
- Вступление решения в законную силу через 15 дней (если не подана апелляция)․
- Получение на руки исполнительного листа․
- Подача в Росреестр заявления о снятии обременений (если суд признал залог прекращённым)․
Важно: Даже после положительного решения сохраняйте все документы о сделке (договоры, платёжки, выписки) минимум 3 года, они могут понадобиться при продаже квартиры или оформлении наследства․