Важно! Данный материал актуален на 07:40:28. При изменениях законодательства консультируйтесь с юристом.
Кто признаётся застройщиком в смысле ГК РФ
По ст. 1 Гражданского кодекса застройщиком признаётся лицо, которое:
- либо самостоятельно владеет земельным участком и строит на нём многоквартирный дом или иной объект недвижимости;
- либо привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (дольщиков) на основании договора участия в долевом строительстве (ДУДС).
Ключевые обязанности, прямо закреплённые в ГК РФ
Передача объекта в установленный срок
Ст. 6 ФЗ-214 и ст. 421, 425 ГК РФ устанавливают, что застройщик обязан передать квартиру не позднее даты, указанной в ДУДС. При просрочке дольщик вправе:
- требовать неустойку 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки;
- расторгнуть договор и потребовать возврата денег + проценты.
Обеспечение целевого использования средств дольщиков
По ст. 18.1 ФЗ-214 и ст. 861.1 ГК РФ деньги дольщиков могут поступать только на эскроу-счёт в банке, открытый на имя застройщика. Нарушение требований ЦБ влечёт:
- административный штраф до 1 млн руб.;
- уголовную ответственность при хищении (ст. 159 УК РФ).
Страхование ответственности и рисков
С застройщик обязан:
- Застраховать ответственность за вред, причинённый в ходе строительства (п. 1 ст. 931 ГК РФ).
- Предоставить гарантийный фонд строительства, если объект возводится без привлечения дольщиков (ст. 48 ГК РФ).
Передача объекта надлежащего качества
Согласно ст. 756 ГК РФ и Постановлению Пленума ВС № 17 от застройщик несёт ответственность за:
- убытки от несоответствия качества СНиП, проекту, паспортам;
- дефекты, выявленные в течение гарантийного срока (не менее 5 лет на несущие конструкции).
Дополнительные обязанности по ФЗ-214 и подзаконным актам
Размещение проектной декларации и разрешений
Застройщик должен опубликовать на сайте «Наш.дом.рф» не позднее 7 дней до начала продаж:
- проектную декларацию;
- разрешение на строительство;
- гарантийное письмо банка-эскроу;
Уведомление дольщиков о ходе строительства
Не реже 1 раза в квартал застройщик обязан:
- Размещать акты скрытых работ на сайте.
- Проводить «открытые дни» на строительной площадке.
Ответственность за нарушение обязанностей
| Вид нарушения | Санкция | Источник |
|---|---|---|
| Просрочка передачи квартиры | 1/300 КС ЦБ × дни просрочки | ст. 6 ФЗ-214 |
| Нарушение эскроу | до 1 млн руб. + приостановка деятельности | ст. 14.28 КоАП |
| Самовольное отступление от проекта | обязанность устранить, компенсировать убытки | ст. 753, 755 ГК РФ |
Практические советы дольщику
Проверяйте наличие реестровой записи о проекте на сайте наш.дом.рф.
Требуйте акта приёма-передачи и технического паспорта БТИ при подписании.
При обнаружении дефектов составьте акт-рекламацию в течение 30 дней с момента обнаружения.
Гражданский кодекс РФ в связке с ФЗ-214 создаёт жёсткую систему обязанностей застройщика, направленную на защиту прав дольщиков. Нарушение любой из них влечёт материальную, административную и даже уголовную ответственность. Поэтому перед подписанием ДУДС внимательно изучите проектную документацию, проверьте эскроу-счёт и страховые полисы, а при споре — обращайтесь к профильному юристу.