Современное земельное законодательство России устанавливает жёсткие рамки использования земельных участков.
Главным инструментом такого регулирования является статья 56 Земельного кодекса РФ, которая описывает,
по каким основаниям и в каком порядке могут вводиться ограничения прав на землю.
В данной статье мы разберёмся:

• кто и как может ограничить ваши права;
• что именно подлежит ограничению;
• как защитить себя, если ваши права нарушены.

Правовое основание: что говорит статья 56 ЗК РФ

Краткий перечень полномочий

Статья 56 ЗК РФ прямо указывает:

1. Права на землю могут быть ограничены только на основаниях, установленных:
   • Земельным кодексом РФ;
   • Федеральными законами.
2. Ограничения делятся на три основные группы:
   • ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);
   • особые условия охраны окружающей среды, объектов культурного наследия, почвы и т. д.;
   • иные ограничения, предусмотренные законом.

Кто устанавливает ограничения

Виды ограничений: пределы vs. обременения

Пределы права (public restrictions)

• Устанавливаются в интересах неопределённого круга лиц.
• Не предоставляют третьим лицам субъективное право на чужой участок.
• Примеры: минимальные отступы от границ, максимальная высота застройки, запрет на вырубку деревьев в водоохранной зоне.

Обременения права (private restrictions)

• Устанавливаются в пользу конкретного лица (сервитут, публичный сервитут).
• Предоставляют право ограниченного пользования чужим земельным участком.
• Примеры: право прохода через участок, прокладка инженерных сетей.

Практический кейс: массовое наложение ограничений 29 июня 2022 г. в Кемерово

Описание ситуации

В ЕГРН на множество участков в частном секторе Кемерово (ул. Тихая, Веселая, Проходная и др.)
было зарегистрировано ограничение прав без конкретных разъяснений.
Возникает вопрос: что это за ограничение и как с ним жить?

Возможные причины и ответы на вопросы собственника

1. Кто установил?
   • Наиболее вероятный орган — Федеральное агентство воздушного транспорта (Росавиация)
     приказом № 1220-П от «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Кемерово».
   • Дополнительно — постановление Кемеровского городского Совета народных депутатов № 75 от
     «Правила землепользования и застройки».
2. Каким документом?
   • Федеральный приказ № 1220-П, а также местные ПЗЗ (п. 28).
3. В чём заключается ограничение?
   • Ограничения высоты строений и сооружений в границах приаэродромной территории.
   • Возможные запреты на определённые виды деятельности (например, выращивание деревьев выше допустимой высоты,
     строительство мачт, башен, высотных домов).
4. Можно ли продолжать ИЖС или продавать участок?
   • Индивидуальное жилищное строительство разрешено, если проект соответствует высотным ограничениям.
   • Продажа участка возможна, поскольку ограничение «прилипает» к участку и не зависит от собственника.

Как защитить свои права: пошаговая инструкция

Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН с расширенными сведениями

Через сайт Росреестра или МФЦ закажите выписку ЕГРН с графической частью.
В ней будет указан номер документа-основания и вид ограничения.

Шаг 2. Найдите сам документ

• Если речь о приаэродромной зоне — ищите на сайте Росавиации приказ № 1220-П.
• Если речь о ПЗЗ, смотрите официальный портал города Кемерово.

Шаг 3. Проверьте, нарушает ли ограничение ваши права без компенсации

Если ограничение фактически обесценивает участок или делает строительство невозможным,
вы вправе требовать компенсацию или обжаловать акт в суде (п. 7 ст. 56 ЗК РФ).

Шаг 4. Подайте жалобу или иск

• Жалоба в вышестоящий орган (административная процедура).
• Иск в арбитражный суд с требованием признать ограничение незаконным или компенсировать убытки.

1. Ограничения могут быть только на основании закона.
2. Всегда проверяйте выписку ЕГРН перед покупкой или началом строительства.
3. Различают пределы (общего характера) и обременения (в пользу конкретных лиц).
4. Ограничения сохраняются за участком, а не за собственником.
5. Если ограничение значительно ухудшает условия пользования, можно требовать компенсацию.
6. Любое решение можно обжаловать в суде в течение трёх месяцев со дня, когда вы узнали об ограничении.
7. При сомнениях, консультируйтесь у земельного юриста: ошибки на старте стоят дороже.

Дата актуальности: 04 июля 2026 г. При изменении законодательства сверяйте данные с официальными источниками.